別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 堺中 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺中 -15 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　東北　篤 印  TEL.

鑑定評価額 36,300,000 円  １㎡当たりの価格 78,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月9日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市中区福田１０番１外 ②地積 　(㎡) 463   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,164) 不整形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模の戸建住宅が 多い古くからの住宅 地域 東4.1m市道 水道、ガス、下水 北野田 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． １ｍ市道 交通 施設 北野田駅西方 1.6km 法令 規制 １住居 (70,164) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は駅からやや距離があり、成熟した中規模の戸建住宅が多い住宅地域である。新型コロナ禍の影響は軽 微で地域周辺の地価変動要因は見当たらないため、地価はしばらく横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、堺市内の南海高野線及び泉北高速鉄道沿線で、地域の特性は、中規模戸建住宅が多い既成住宅地である が、既存住宅を細分化した取引も見受けられる。主たる需要者は、同圏域に居住する一次取得者層で、最寄り駅からや や距離があるため圏外からの転入者は限定され、新型コロナウィルス禍の影響はなく地価水準は安定している。価格帯 は規模により異なるが、約４５０㎡程度の規模では総額３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が多い住宅地域であり、賃貸市場が成熟していないことから、取引は戸建住宅等自用目的 での物件が中心である。このことから、近隣地域は収益性よりは快適性が重視されて価格水準が形成される地域と判断 でき、本件では代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺中 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [119.7] [100.0] 100 78,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍の影響により、景況感が悪化し ている。各種政策により景気は持ち直しの兆 しが出ているが、不動産市場はやや軟調に推 移している。 最寄り駅から徒歩圏外に位置するものの、居 住環境は普通で、需給関係に変化がなく安定 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　  +1.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％