別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 堺中 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺中 -11 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　谷　勝博 印  TEL.

鑑定評価額 25,000,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市中区深阪４丁１８９４番 ｢深阪４－１４－３７｣ ②地積 　(㎡) 260   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い区画整理済みの 住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 泉ケ丘 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 泉ケ丘駅北方 1.8km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ最寄駅より徒歩圏外の住宅地域であり、大きな地域変動要因は認められず 、また現況の当地域の需給動向等を勘案すると、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、泉北高速鉄道線沿線の中小規模住宅等の建ち並ぶ住宅地域。需要者は、中区及び周辺区に居住す る比較的所得の高い二次取得者が中心である。当地域は最寄駅よりやや距離を有することから生活利便性等は劣るもの の、区画整然とした住宅地域であり居住快適性等が概ね良好な地域である。このため需要は堅調で地価は安定的となっ ている。取引の中心価格帯は２５０㎡程度で、総額２５００万円前後、中古建物付で３０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅等の収益物件は一部に見られるものの、地域内の 取引は自己居住目的がほとんどであり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断念した。本件におい ては、同一需給圏内に存する実際の取引事例に基づき試算し、現在の市場動向を反映している比準価格を採用し、代表 標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺南 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [103.8] [103.0] 100 96,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルスの感染拡大により景気の 先行きは不透明であり、市内不動産需要は低 迷し、市場は静態的となっている。 中小規模戸建住宅を中心とする住宅地域であ り、地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。　　　　　　　　 　　　　　　　　　　 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％