別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 堺中 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺中 -10 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　初田　敬亮 印  TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 82,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市中区福田２７０番２３ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 北野田 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 北野田駅南西方 2.2km 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域として成熟し、当面は現在の地域環境を維持して推移すると思料する。今後は、 景気の不透明感が強いことに加え駅徒歩圏外にある立地条件から、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉北高速鉄道線や南海高野線沿線を中心に、堺市中区及び隣接区に存する住宅地域と判定される。主た る需要者は自己利用を企図する一次取得者層等と把握され、他市からの転入は少ない。区画整然とした住宅地域が形成 されその熟成度は高いが、最寄駅徒歩圏外に存するため住宅需要はやや限定的で、昨今の経済情勢も相俟って地価は弱 含んでいる。当地域の中心価格帯は、土地１８０㎡程度の新築戸建住宅で３，０００万円台前半程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、駅徒歩圏外に位置し、共同住宅に係る賃貸需要も 乏しく賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は試算しなかった。また需要者は、取引に際し生活利便性や快適性等 を重視すると思料され、現実の市場で成立した取引価格が取引意思決定における重要な指標になると判断される。よっ て本件では、市場実態を反映した比準価格を標準に代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺東 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    124,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [101.0] 100 [148.3] [101.0] 100 82,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの感染拡大等を背景に景気の先行 き不透明感が強く、予断を許さない状況にあ る。また、当市では地価の二極化傾向が継続 している。 戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域として成熟し 、特筆すべき地域要因の変動は認められず、 当面は現在の地域環境を維持したまま推移す ると予想する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％