別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 堺堺 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 9-1 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　廣澤　淳一 印  TEL.

鑑定評価額 4,950,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区築港南町４番５外 ②地積 　(㎡) 89,258   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:1.2 工場 大規模工場が多い臨 海部の工業地域 北東20m道路 水道、ガス 堺 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   400 ｍ、南   300 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 300.0 ｍ、奥行　約　　 300.0 ｍ、規模　　    90,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ道路 交通 施設 堺駅北西方 1.6km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、大工場が多い臨海部の工業地域であり、地域内において格段の変動要因は見られないものの、阪神 高速大和川線の全線開通により交通アクセスが向上しており、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大阪府下の臨海型、内陸型工業地で広域に亘る。需要は自用目的の企業のほかファンド、Ｊリート、大 手デベロッパー等である。製造業は、業績や事業所数が伸び悩んでいるのと対照的に物流業は、ｅコマース市場の拡大 が続いており、また新型コロナ禍による巣ごもり需要も手伝って、工業地需要の下支えとなっている。中心価格帯は、 画地規模・利用目的等によりまちまちであるが、標準的画地規模で概ね５０億円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内にある取引事例を採用しており、近時の市場性を良く反映した価格である。対象標準地の所在 する地域は、大規模工場を中心とするため、自用目的で賃貸市場は成熟していない。従って、本件では収益還元法の適 用を断念した。本件では、広域から収集した取引事例から求めた比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堺区の人口は微減傾向にあり、生産年齢人口 も微減、高齢化率は上昇している。新型コロ ナウイルス感染症による不動産市況への影響 が懸念される。 阪神高速大和川線の全線開通により、大型物 流施設の建設が活発化しており、今後も流通 型工業地域に移行していくものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％