鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺堺 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０７ -109	堺市堺区		更地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	５０７ -25	堺市堺区		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	５１５ -26	堺市堺区		貸家建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
d	５１３ -16	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	５０４ -204	堺市堺区		貸家建付地	（　）	台形	西25m府道、南6m、角地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 230,003	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	226,783	100 [ 96.9]	234,038	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	234,000
b	(　 ) 210,677	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	209,624	100 [ 92.1]	227,605		228,000
c	(　 ) 256,562	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	280,793	100 [ 125.8]	223,206		223,000
d	(　 ) 175,867	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	217,196	100 [ 90.9]	238,939		239,000
e	(　 ) 207,125	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	198,671	100 [ 84.3]	235,671		236,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 232,000 円／㎡]

堺堺 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,856,237	2,871,599	9,984,638	8,937,800	1,046,838	（　0.9278） 971,256	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	22,074,000 円　　　　（　 165,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺堺 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	Ｓ5	535.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	134 ㎡	6.4 m x 21.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離： 36.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上を事務所、各階フロア貸しを想定

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

同規模賃貸物件の標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.00	75.0	78.75	3,100	244,125	6.0	1,464,750
							2.0	488,250
2～ 4	事務所	110.00	85.0	93.50	2,430	227,205	4.0	908,820
							2.0	454,410
5～ 5	事務所	100.00	85.0	85.00	2,430	206,550	4.0	826,200
							2.0	413,100
～

～

計		535.00	83.0	444.25		1,132,290		5,017,410
								2,264,580

⑨年額支払賃料	1,132,290 円　×　12ヶ月　＝　 13,587,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 444.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,587,480 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,086,998 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,500,482 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,017,410 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,160 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,264,580 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 309,595 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,856,237 円　　　　（　 95,942 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１３（賃）　　　　-11	2,665 ( 2,661)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,423	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,498 円/㎡　月額支払賃料（　 2,430 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１３（賃）　　　　-12	2,925 ( 2,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,566
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺堺 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	670,000 円	134,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	543,499 円	13,587,480　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 251,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,139,000 円	134,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	134,000 円	134,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	134,000 円	134,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,871,599 円　（　　　　　　 21,430 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9278

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	134,000,000 円	設計監理料率　 238,000 円／㎡　×　 535.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,937,800 円（　　　　　 66,700 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,856,237 円
②総費用	2,871,599 円
③純収益　①－②	9,984,638 円
④建物等に帰属する純収益	8,937,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,046,838 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	971,256 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,248 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,074,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月4日　提出
堺堺 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺堺 5-7

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　川東　大志

印

TEL.

鑑定評価額

29,600,000 円

１㎡当たりの価格

221,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月3日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市堺区市之町東３丁５４番２｢市之町東３－２－１８｣				②地積　(㎡)	134 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:3	事務所兼住宅Ｓ5	事務所、店舗、共同住宅等が混在する商業地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	堺東 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

当堺市では中心的商業地域と
位置づけられる大小路筋のす
ぐ背後に位置する商業地域

街

路

６ｍ市道

交通

施設

堺東駅西方

1.0km

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

未だ停滞気味のオフィス市況や未曾有の低金利を背景に、目下商業地価を牽引しているマンション用地や駐車場
用地の引合いが高まり、地価水準はそれらへの投資採算性に軸足を置いた価値形成がなされていくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 238,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 172,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、当堺区内の中心的商業地域の背後商業地域。需要者は、個人富裕層や法人など多岐にわたる。金融緩和
を背景にマンション適地を中心に需要は相当高まっていたが、新型コロナウイルスの影響により飲食店舗の閉店やオフ
ィスの集約、統廃合の機運も高まっているなど、商業用地を取り巻く不動産市況は暗転している。地上建物の有無や土
地規模により取引価格はまちまちであるが、同質的土地で坪当り９０万円台の取引も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は取引事例の立地、規模等によりバラツキが生じたが、取引市場の実態を直接的に反映せしめた。一方、収益
価格は土地投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。希少性からか収益性を度外視した取
引も多く、マンション等を中心とした収益適地の取引価格に地価が牽引されている現下の市場特性に鑑みれば、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    225,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当堺区の世帯数は継続して増加、人口は平成
２０年以降社会増が継続しているが、この一
年における土地取引件数は減少傾向にある。

大小路筋やその背後商業地域では路線価を大
きく上回る取引も見られたが、新型コロナ禍
により飲食店舗の閉店等も散見されるように
なってきた。

中心的商業地域を形成している大小路筋のす
ぐ背後にある土地であり、依然として希少性
は高い土地である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺堺 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１３ -118	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m府道、中間画地		近商 (90,300)
b	５１５ -26	堺市堺区		貸家建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	５０７ -25	堺市堺区		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	５０４ -116	堺市堺区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m私道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 234,799	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	225,768	100 [ 93.3]	241,981	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	242,000
b	(　 ) 256,562	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	280,793	100 [ 110.1]	255,035		255,000
c	(　 ) 210,677	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	209,624	100 [ 89.1]	235,268		235,000
d	(　 ) 208,176	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	200,169	100 [ 90.3]	221,671		222,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 238,000 円／㎡]

堺堺 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,886,143	2,887,004	9,999,139	8,910,000	1,089,139	（　0.9300） 1,012,899	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	23,020,432 円　　　　（　 172,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺堺 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	110.00	Ｓ5	535.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	134 ㎡	6.4 m x 21.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離： 36.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上を事務所、各階フロア貸しを想定

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

地域の標準的なレンタブル比に基づく

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.00	75.0	78.75	3,000	236,250	6.0	1,417,500
							3.0	708,750
2～ 4	事務所	110.00	85.0	93.50	2,451	229,169	4.0	916,676
							2.0	458,338
5～ 5	事務所	100.00	85.0	85.00	2,451	208,335	4.0	833,340
							2.0	416,670
～

～

計		535.00	83.0	444.25		1,132,092		5,000,868
								2,500,434

⑨年額支払賃料	1,132,092 円　×　12ヶ月　＝　 13,585,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 444.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,585,104 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,086,808 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,498,296 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,000,868 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,008 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,500,434 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 341,839 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,886,143 円　　　　（　 96,165 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１３（賃）　　　　-11	2,665 ( 2,661)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,665	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,520 円/㎡　月額支払賃料（　 2,451 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１５（賃）　　　　-5	2,102 ( 2,027)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,336
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺堺 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	675,000 円	135,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	543,404 円	13,585,104　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 251,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,147,500 円	135,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,887,004 円　（　　　　　　 21,545 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	135,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 535.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,910,000 円（　　　　　 66,493 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,886,143 円
②総費用	2,887,004 円
③純収益　①－②	9,999,139 円
④建物等に帰属する純収益	8,910,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,089,139 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,012,899 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,559 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,020,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 172,000 円／㎡）