鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺堺 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１４ -112	堺市堺区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西11m市道、南西6m、角地		近商 (90,300)
b	５０４ -17	堺市堺区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	５１３ -105	堺市堺区		更地	（　）	不整形	南東6m市道、北西6m、南西4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,360)
d	５１５ -31	堺市北区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東14.9m府道、北西6m、角地		近商 (100,300)
e	５１４ -5	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.2m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 320,658	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	301,419	100 [ 109.9]	274,267	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	274,000
b	(　 ) 298,987	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	296,296	100 [ 102.6]	288,788		289,000
c	(　 ) 232,792	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	220,705	100 [ 90.0]	245,228		245,000
d	(　 ) 260,654	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	246,504	100 [ 95.0]	259,478		259,000
e	(　 ) 241,959	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	239,563	100 [ 91.8]	260,962		261,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 267,000 円／㎡]

堺堺 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,677,022	6,151,225	26,525,797	22,308,000	4,217,797	（　0.9300） 3,922,551	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	89,148,886 円　　　　（　 204,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺堺 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	ＲＣ7	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	436 ㎡	22.5 m x 19.5 m	前面道路：府道　 23.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～７階：共同住宅、ファミリータイプ（２ＤＫ）、平均専有面積約４６㎡

⑦有効率　 89.9 ％
の理由

同規模賃貸物件の標準的割合である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	77.0	154.00	3,000	462,000	3.0	1,386,000
							3.0	1,386,000
2～ 3	住宅	200.00	92.0	184.00	1,990	366,160	1.0	366,160
							2.0	732,320
4～ 5	住宅	200.00	92.0	184.00	2,000	368,000	1.0	368,000
							2.0	736,000
6～ 7	住宅	200.00	92.0	184.00	2,020	371,680	1.0	371,680
							2.0	743,360
～

計		1,400.00	89.9	1,258.00		2,673,680		3,597,680
								5,809,360

⑨年額支払賃料	2,673,680 円　×　12ヶ月　＝　 32,084,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,258.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,084,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,658,208 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,505,952 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,597,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,178 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,809,360 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,136,892 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,677,022 円　　　　（　 74,947 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０２（賃）　　　　-5	2,390 ( 2,293)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	2,078	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,060 円/㎡　月額支払賃料（　 1,990 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５０４（賃）　　　　-4	2,043 ( 1,943)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,043
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺堺 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,352,000 円	338,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	994,925 円	33,164,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 255,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,873,000 円	338,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	338,000 円	338,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	338,000 円	338,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,151,225 円　（　　　　　　 14,108 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	338,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,308,000 円（　　　　　 51,165 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,677,022 円
②総費用	6,151,225 円
③純収益　①－②	26,525,797 円
④建物等に帰属する純収益	22,308,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,217,797 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,922,551 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,997 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,148,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 204,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
堺堺 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺堺 5-6

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　廣澤　淳一

印

TEL.

鑑定評価額

109,000,000 円

１㎡当たりの価格

249,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月4日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市堺区南庄町２丁８４番１｢南庄町２－２－８｣				②地積　(㎡)	436 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1.2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ6F1B	幹線沿いに店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	西23.6m府道	水道、ガス、下水	堺東 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 90 ｍ、南 90 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 440 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２３．６ｍ府道

交通

施設

堺東駅北方

700m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、地域内において特段の変動要因は見られないが、
今後もマンション需要を中心とした商業地価が形成されていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 249,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 206,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、堺市内に存する路線商業地域を含めた商業地域一円と広域的な圏域である。主たる需要者は、事業用目
的の企業やマンションデベロッパー等が想定される。堺東駅徒歩圏内の主要幹線道路沿いは、マンション用地の需要が
地価上昇の一端を担ってきたが、ここにきて新型コロナ感染症の影響による不動産購入マインドの低下等から需要は弱
含みに転じている。中心価格帯は、画地規模・利用目的等によってまちまちであるが概ね坪９０万円台と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は比較的近傍類似地域内にある取引事例から求められており近時の市場実態を良く反映している。収益価格は
現況利用の中層店舗兼共同住宅を想定したが、比準価格に比べて低位に求められた。しかし、商業地の需要層にマンシ
ョンデベロッパーが増加しつつある市場を鑑みると、市場性を反映する比準価格は実証的である。よって本件では、比
準価格を重視し、収益価格も参酌し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　堺堺 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 360,000 円／㎡

[ 95.3]
100

100
[100.0]

100
[138.0]

[100.0]
100

249,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    251,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

堺区の人口は微減傾向にあり、生産年齢人口
も微減、高齢化率は上昇している。新型コロ
ナウイルス感染症による不動産市況への影響
が懸念される。

堺東駅徒歩圏で賃貸マンション用地としての
需要が根強い一方で、新型コロナ禍により既
存の飲食店やカラオケ店等の商業ビルの需要
は弱まっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺堺 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０４ -102	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西23.7m府道、中間画地		近商 (90,300)
b	５０４ -103	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	５０４ -204	堺市堺区		貸家建付地	（　）	台形	西25m府道、南6m、角地		近商 (100,300)
d	５１３ -15	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東23.6m府道、南西5.8m、北西5.5m、三方路		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 182,232	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	179,681	100 [ 71.5]	251,302	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	251,000
b	(　 ) 166,163	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	163,504	100 [ 76.0]	215,137		215,000
c	(　 ) 207,125	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	198,671	100 [ 76.8]	258,686		259,000
d	(　 ) 199,060	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	184,735	100 [ 75.2]	245,658		246,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 249,000 円／㎡]

堺堺 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,206,271	6,051,191	26,155,080	21,912,000	4,243,080	（　0.9300） 3,946,064	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	89,683,273 円　　　　（　 206,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺堺 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	190.00	ＲＣ7	1,330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	436 ㎡	22.5 m x 19.5 m	前面道路：府道　 23.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロアー貸し）、２～７階：共同住宅、ファミリータイプ（２ＬＤＫ）、平均専有面積約５８㎡。

⑦有効率　 89.6 ％
の理由

同規模賃貸物件の標準的割合である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	75.0	142.50	3,000	427,500	3.0	1,282,500
							3.0	1,282,500
2～ 3	住宅	190.00	92.0	174.80	2,004	350,299	1.0	350,299
							2.0	700,598
4～ 5	住宅	190.00	92.0	174.80	2,020	353,096	1.0	353,096
							2.0	706,192
6～ 7	住宅	190.00	92.0	174.80	2,040	356,592	1.0	356,592
							2.0	713,184
～

計		1,330.00	89.6	1,191.30		2,547,474		3,402,474
								5,522,448

⑨年額支払賃料	2,547,474 円　×　12ヶ月　＝　 30,569,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,191.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,569,688 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,636,484 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,093,204 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,402,474 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,324 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,522,448 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,080,743 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,206,271 円　　　　（　 73,868 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０６（賃）　　　　-6	1,657 ( 1,609)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,047	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,074 円/㎡　月額支払賃料（　 2,004 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５０７（賃）　　　　-2	1,596 ( 1,508)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,015
c	５１３（賃）　　　　-2	1,598 ( 1,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,161

堺堺 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,328,000 円	332,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	981,891 円	32,729,688　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 255,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,822,000 円	332,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,051,191 円　（　　　　　　 13,879 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	332,000,000 円	設計監理料率　 238,000 円／㎡　×　 1,330.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,912,000 円（　　　　　 50,257 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,206,271 円
②総費用	6,051,191 円
③純収益　①－②	26,155,080 円
④建物等に帰属する純収益	21,912,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,243,080 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,946,064 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,051 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,683,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 206,000 円／㎡）