別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月8日　提出
堺堺 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺堺 5-1 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　藤岡　秀夫 印  TEL.
鑑定評価額 503,000,000 円  １㎡当たりの価格 730,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市堺区北瓦町２丁１１４番１外
｢北瓦町２－４－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 689  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,740)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 東23.9m府道、三方路 水道、ガス、下水 堺東近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       625 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３．９ｍ府道 交通

施設		 堺東駅西方近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 堺東駅前の成熟した商業地域であるが、大阪市内商業地に比べた割安感から、マンション・ホテル用地の旺盛な
需要から地価が牽引されたが、新型コロナウイルス感染拡大の影響により、先行きの不透明感が強まっている。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    524,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は堺市内の主要駅前商業地域から大阪市内の準高度商業地域に及ぶ。需要者は主に自用目的の商業ビル経営
者や収益物件の獲得を目的とする不動産投資家等と推定される。当地域は成熟した駅前商業地域であり、マンションや
ホテル用地への投資需要が旺盛であったが、新型コロナウイルスの影響により先行きは不透明となっている。需要の中
心となる価格帯は規模等に応じて取引価格がまちまちのため、一定の価格水準の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に存する規範性の高い取引事例から求めた実証性のある価格である。一方、収益価格は店舗兼
事務所の賃貸を想定し試算したが、賃貸事例の賃料に基づく収益性を反映した価格が得られた。よって、本件では現実
の取引市場では収益価格より比準価格に重点を置く市場の実態を考慮し、より説得力のある比準価格を標準に、収益価
格を関連づけ、代表標準地価格との均衡及び市場の需給動向等を勘案して、鑑定評価額を頭書のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺堺 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    360,000 円／㎡		 [ 95.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 48.1]		 [101.9]
100		 727,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    756,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染拡大の影響により、
経済活動が停滞しており、この１年における
堺区の土地取引件数も減少傾向にある。


堺市では堺東駅周辺の「堺東フェニックス計
画」を策定し、中心市街地の活性化を推進し
ており、都市機能集積の基盤作りが現在進行
中である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺堺 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０４

-208		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
南東6m、
北東6m、
三方路
近商
高度5種最高31m
景観地区
(90,300)
b ５０４

-209		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
北東6m、
二方路
近商
高度5種最高31m
景観地区
(90,300)
c ５１５

-15		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西30m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d ２１４

-14		 大阪市平野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m府道、
西8m、南8m、
三方路
近商

(100,300)
e ３０３

-202		 大阪市淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
東8m、角地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
719,482  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
655,528 		 100
[  81.4]
805,317 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　   -3.0

その他　    0.0

　　　[ 101.9]
　　　　 100
821,000 
b (　           ) 
658,559  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
623,098 		 100
[  81.4]
765,477 
780,000 
c (　           ) 
534,751  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
531,542 		 100
[  70.1]
758,262 
773,000 
d (　           ) 
849,461  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
806,583 		 100
[  89.9]
897,200 
914,000 
e (　           ) 
881,554  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
839,575 		 100
[ 106.2]
790,560 
806,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    800,000 円／㎡]  



堺堺 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

125,833,066 
27,331,897 
98,501,169 
81,374,000 
17,127,169 		 （　0.9278）
15,890,587 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    361,149,705 円　　　　（　    524,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺堺 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 608.49 ＲＣ8F1B 4,566.46
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   740 ％   689 ㎡     22.5 m x   29.0 m  前面道路：府道     　  23.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（スケルトン貸し）、２～８階：事務所、地階：駐車場（機械式、容積対象外）を想定。 ⑦有効率　  77.2 ％
の理由		 同種の賃貸物件としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
452.70 
71.7 
324.59 
6,500 
2,109,835 		 8.0  16,878,680 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
587.68 
77.8 
457.22 
2,637 
1,205,689 		 6.0  7,234,134 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,566.46 
77.2 
3,525.13 

10,549,658 		 67,517,618 
0 
⑨年額支払賃料     10,549,658 円　×　12ヶ月　＝　     126,595,896 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,525.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　  36 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,504,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       126,595,896 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       9,504,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    10,887,992 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 125,211,904 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        67,517,618 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         621,162 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     125,833,066 円　　　　（　       182,631 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５１５（賃）
　　　　-5		 2,102  
(   2,027) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,766 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,637 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ５１５（賃）
　　　　-6		 1,922  
(   1,871) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,629 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺堺 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,100,000 円  　　　　  1,220,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,082,997 円  　　　      136,099,896　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,338,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,370,000 円  　　　　  1,220,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,220,000 円  　　　　  1,220,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,220,000 円  　　　　  1,220,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      27,331,897 円　（　　　　　　        39,669 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9278    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,220,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   4,566.46 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0667     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 81,374,000 円  
（　　　　　       118,104 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 125,833,066 円      
②総費用 27,331,897 円      
③純収益　①－② 98,501,169 円      
④建物等に帰属する純収益 81,374,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,127,169 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,890,587 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,063 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    361,149,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     524,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月12日　提出
堺堺 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺堺 5-1 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　廣澤　淳一 印  TEL.
鑑定評価額 506,000,000 円  １㎡当たりの価格 735,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市堺区北瓦町２丁１１４番１外
｢北瓦町２－４－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 689  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,740)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 東23.9m府道、三方路 水道、ガス、下水 堺東近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所ビル用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       625 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３．９ｍ府道 交通

施設		 堺東駅西方近接

 法令

規制		 商業
(100,740)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 堺東駅近接の駅前商業地域で、高層マンション建設等駅前再開発により周辺エリアへの波及効果が見られるもの
の、昨今の新型コロナウイルス感染症の影響による市況停滞感から地価は当面下落傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所ビル用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    801,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    518,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、堺市内の主要駅前乃至駅周辺の商業地であり、その稀少性から大阪市内（中心３区を除く）の駅
前商業地域についても代替競争関係にある。主たる需要者は投資法人、地元企業等である。店舗・事務所需要は堺東駅
前のごく限られたエリアであり、殆どはマンション需要により地価上昇を牽引していたが、昨今の新型コロナ感染症の
影響による不動産購入マインドの低下等から下落に転じている。中心となる価格帯は、土地で５億円位。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏の代替競争関係にある取引事例から求められており近時の市場実態を良く反映している。収益価
格は現況利用の高層の店舗兼事務所を想定したが、比準価格に比べて低位に求められた。しかし、商業地の需要層にマ
ンションデベロッパーが増加しつつある市場を鑑みると、市場性を反映する比準価格は実証的である。よって本件では
、比準価格を重視し、収益価格も参酌し、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　堺堺 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    360,000 円／㎡		 [ 95.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 48.1]		 [101.9]
100		 727,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    756,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 堺区の人口は微減傾向にあり、生産年齢人口
も微減、高齢化率は上昇している。新型コロ
ナウイルス感染症による不動産市況への影響
が懸念される。

駅前立地で商業集積度の高い地域であるもの
の、新型コロナ禍の影響により既存の飲食店
やカラオケ店等の商業ビルの需要は弱まって
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺堺 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０４

-208		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
南東6m、
北東6m、
三方路
近商
高度5種最高31m
景観地区
(90,300)
b ５０４

-209		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
北東6m、
二方路
近商
高度5種最高31m
景観地区
(90,300)
c ５０７

-108		 堺市堺区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
d ５１５

-15		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西30m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
719,482  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
655,528 		 100
[  81.4]
805,317 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　   -3.0

その他　    0.0

　　　[ 101.9]
　　　　 100
821,000 
b (　           ) 
658,559  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
623,098 		 100
[  81.4]
765,477 
780,000 
c (　           ) 
335,355  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
329,989 		 100
[  73.0]
452,040 
461,000 
d (　           ) 
534,751  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
531,542 		 100
[  79.7]
666,928 
680,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    801,000 円／㎡]  



堺堺 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

123,914,986 
26,959,701 
96,955,285 
80,040,000 
16,915,285 		 （　0.9278）
15,694,001 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    356,681,841 円　　　　（　    518,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺堺 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 608.49 ＲＣ8F1B 4,566.46
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   740 ％   689 ㎡     22.5 m x   29.0 m  前面道路：府道     　  23.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階：機械式駐車場（容積対象外）、１階：店舗、２～８階：事務所 ⑦有効率　  77.2 ％
の理由		 同規模賃貸物件の標準的割合である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
452.70 
71.7 
324.57 
6,300 
2,044,791 		 8.0  16,358,328 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
587.68 
77.8 
457.28 
2,603 
1,190,300 		 6.0  7,141,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,566.46 
77.2 
3,525.53 

10,376,891 		 66,350,928 
0 
⑨年額支払賃料     10,376,891 円　×　12ヶ月　＝　     124,522,692 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,525.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　  36 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,504,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       124,522,692 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       9,504,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    10,722,135 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 123,304,557 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        66,350,928 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         610,429 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     123,914,986 円　　　　（　       179,848 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５１５（賃）
　　　　-5		 2,102  
(   2,027) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,595 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,616 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,603 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５１５（賃）
　　　　-6		 1,922  
(   1,871) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,636 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺堺 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,000,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,020,801 円  　　　      134,026,692　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,338,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,200,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,200,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,200,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,959,701 円　（　　　　　　        39,129 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9278    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,200,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 251,000 円／㎡　×　   4,566.46 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0667     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 80,040,000 円  
（　　　　　       116,168 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 123,914,986 円      
②総費用 26,959,701 円      
③純収益　①－② 96,955,285 円      
④建物等に帰属する純収益 80,040,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,915,285 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,694,001 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,778 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    356,681,841 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     518,000 円／㎡）