別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 堺堺 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 -21 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　杉谷　知江子 印  TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 169,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区浅香山町２丁３５番１６ ｢浅香山町２－７－２｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 浅香 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　   8.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 浅香駅西方 450m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模住宅が多い成熟した住宅地域である。地域要因の変動はなく、現在の環境を維持すると予測する。新型 コロナの影響を受けつつも、地価は安定的に推移している。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    169,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、堺市北部の住宅地域の内、ＪＲ阪和線及び南海高野線沿線を中心とする住宅地域である。需要者の中心 は、堺市及び近隣市域に居住する一次・二次取得者である。標準地周辺は、府道１８７号線周辺に商業施設が充実し、 快速停車駅へも徒歩圏内と生活利便性が高いため、新型コロナの影響下でも住宅需要は安定的に推移している。取引の 中心となる価格帯は、土地１００㎡程度で１，０００万円台後半、新築物件で総額３，０００万円台半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、戸建住宅が多い住宅地域である。比準価格は、標準地から近距離に存する事例から求められており、当該 地域の取引市場の実態をよく反映している。収益価格は、標準地の画地規模が小さく、共同住宅の建設は困難であるた め試算しなかった。取引も自用目的が中心であるため、収益性が価格に及ぼす影響は殆どないと推測される。よって、 規範性がある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺西 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    190,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [101.0] 100 [110.8] [101.0] 100 169,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    169,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堺市内の不動産取引市場は、４月以降停滞気 味で、取引件数も減少している。新型コロナ の影響は、住宅地では比較的緩やかである。 地勢が緩やかな下り傾斜の浅香山町の中でも 、標準地周辺はやや高位置にあり、ハザード マップ上の指定もない。 個別的要因の変動及び個別的要因による競争 力の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　  -4.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％