別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 堺堺 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 -20 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　杉谷　知江子 印  TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区大仙中町７番２ ｢大仙中町１－２２｣ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度5種最高31m 景観地区 (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 堺東 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 堺東駅南西方 1.6km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度5種最高31m 景観地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い成熟した住宅地域である。地域要因の変動はなく、現在の環境を維持すると予測する。新型コロ ナにより、積極的な住宅需要が弱まったため、地価は若干の下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、堺市北部の住宅地域の内、南海高野線及びＪＲ阪和線沿線を中心とする住宅地域である。需要者の中心 は、堺市及び近隣市域に居住する一次取得者である。成熟した住宅地域で生活利便性は高いものの、標準地周辺は南海 高野線「堺東」駅勢圏の中でも徒歩圏外で、新型コロナの影響もあって、積極的な住宅需要はやや低下している。取引 の中心となる価格帯は、土地１００㎡程度で１，０００万円台半ば程度、新築物件で総額３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、戸建住宅が多い住宅地域である。比準価格は、南海高野線「堺東」駅勢圏の事例から求められており、当 該地域の取引市場の実態をよく反映している。収益価格は、標準地の画地規模が小さく、共同住宅の建設は困難である ため試算しなかった。取引も自用目的が中心であるため、収益性が価格に及ぼす影響は殆どないと推測される。よって 、規範性がある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺堺 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [109.7] [103.0] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    147,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堺市内の不動産取引市場は、４月以降停滞気 味で、取引件数も減少している。新型コロナ の影響は、住宅地では比較的緩やかである。 府道背後の利便性良好な住宅地域として成熟 している。価格形成に影響を及ぼす、地域要 因の大きな変動は見受けられない。 南西向きの画地であり、日照面での優位性が 認められるが、競争力の変動は認められない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +5.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％