別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月4日　提出 堺堺 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 -15 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　川東　大志 印  TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月3日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区南旅篭町東４丁１３番８ ｢南旅篭町東４－３－１５｣ ②地積 　(㎡) 90   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅、アパ ート等が建ち並ぶ住 宅地域 北西5.7m市道 水道、ガス、下水 湊 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市立少林寺小学校、陵西中学 校区内の住宅地域 街 路 基準方位北、５．７ ｍ市道 交通 施設 湊駅南東方 1.2km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅等が多い住宅地域として純化しており、今後も現状の地域的特性を維持するものと予測する。旧態依然 としたやや閉塞感もある市場特性に加え、新型コロナ禍により地価は下方硬直的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海湊駅、南海堺東駅から徒歩圏外にある住宅地域。需要者の中心は、当圏域に地縁性のある子育て世 代等。最寄駅から遠く、やや雑然とした地域も垣間見られることから、より便利で人気の高い住宅地域に需要が流れや すいという当圏域の市場特性に加え、ここへきてコロナ禍により売り買いともに様子見の状況が見られるなど、不動産 市場は停滞を余儀なくされている。土地は１００㎡で１１百～１８百万円、新築戸建は３千万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、当標準地と同様に湊駅を中心とした南海本線沿線内の同質的品等を有する住宅地域にあって、戸建住宅用 地としての効用が高い土地に係る取引事例と比準している点で説得力を有する。なお、一戸建ての賃貸市場が成熟して いるとは言い難く、自己使用目的での取引が大半を占めている地域であるため、収益還元法は適用しなかった。従って 、比準価格を標準とし、代表標準地との検討結果をも踏まえ、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺堺 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [118.5] [101.0] 100 132,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    134,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当堺区の世帯数は継続して増加、人口は平成 ２０年以降社会増が継続しているが、この一 年における土地取引件数は減少傾向にある。 当圏域には建築後相当期間が経過した市場性 に劣る狭小地も多く見られることから、住宅 市場はやや静態的で、廉価での住宅取引もみ られる。 北西向き約２７坪の土地であり、戸建住宅用 地としての効用が支配的で、特に子育て世代 等の第一次取得者層による需要選好性が高い 土地である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％