別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 堺堺 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 -10 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　廣澤　淳一 印  TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区石津町３丁８２２番５３外 ｢石津町３－４－１５｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 上野芝 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 上野芝駅北西方 1.3km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅とアパート等が混在する住宅地域であり、当該地域において特段の変動要因は見られないものの、昨今 の新型コロナウイルス感染症の影響による市況の停滞感から地価は当面若干の下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね堺区南部及び西区北部の圏域でＪＲ阪和線、南海高野線及び南海本線沿線の住宅地域。需要者は、 堺市在住の一次取得者及び地元地縁者が中心である。最寄駅徒歩圏外の旧態依然とした住宅地域であり、他のエリアか らの転入者が少ないうえ、昨今の新型コロナ禍の影響による不動産購入マインドの低下から需要は弱含んでいる。中心 価格帯は、土地１００㎡程度で１，５００万円前後、新築戸建（土地３０坪程度）で総額３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、アパートが見られるが自用取引が支配的であるため市場実態を反映した比準価格は説得力を有する。収益 価格は、近隣地域では賃貸市場が未成熟であり、また画地規模が小さく賃貸住宅の建設が現実的でないため試算しなか った。当該地域の需要者は、快適性・利便性に着目し周辺相場を重視して購入決定すると判断される。したがって本件 では、代表標準地との均衡に留意し、市場実態を反映した比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺堺 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [140.9] [104.0] 100 115,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堺区の人口は微減傾向にあり、生産年齢人口 も微減、高齢化率は上昇している。新型コロ ナウイルス感染症による不動産市況への影響 が懸念される。 最寄駅徒歩限界圏の小規模住宅を中心とする 住宅地域であり、当該地域内において特段の 変動要因は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +5.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％