鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

堺堺 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０７ -34	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北6m、角地		２中専高度4種最高31m 景観地区 (70,200)
b	５０２ -2	堺市堺区		更地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
c	５０４ -26	堺市堺区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.4m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
d	５１５ -36	堺市堺区		建付地	（　）	不整形	南西4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,100)
e	５１５ -27	堺市堺区		更地	（　）	不整形	南西6m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 317,227	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	307,987	100 [ 118.4]	260,124	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	268,000
b	(　 ) 275,351	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	272,625	100 [ 108.9]	250,344		258,000
c	(　 ) 270,465	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	260,063	100 [ 104.8]	248,152		256,000
d	(　 ) 266,090	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	271,798	100 [ 108.1]	251,432		259,000
e	(　 ) 202,243	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	230,871	100 [ 98.8]	233,675		241,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +1.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 -2.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 260,000 円／㎡]

堺堺 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,495,876	1,638,679	7,857,197	5,842,920	2,014,277	（　0.9492） 1,911,952	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	43,453,455 円　　　　（　 165,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺堺 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	ＬＳ3	405.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	264 ㎡	12.0 m x 22.1 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階：共同住宅、ファミリータイプ（２ＤＫ）、平均専有面積約４０㎡、駐車場平面自走式

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同規模賃貸物件の標準的割合である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	135.00	90.0	121.50	2,100	255,150	1.0	255,150
							2.0	510,300
2～ 2	住宅	135.00	90.0	121.50	2,181	264,992	1.0	264,992
							2.0	529,984
3～ 3	住宅	135.00	90.0	121.50	2,200	267,300	1.0	267,300
							2.0	534,600
～

～

計		405.00	90.0	364.50		787,442		787,442
								1,574,884

⑨年額支払賃料	787,442 円　×　12ヶ月　＝　 9,449,304 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 364.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,449,304 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 799,144 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,190,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	787,442 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,244 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,574,884 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 298,472 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,495,876 円　　　　（　 35,969 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０７（賃）　　　　-10	2,149 ( 2,070)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,149	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,258 円/㎡　月額支払賃料（　 2,181 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０２（賃）　　　　-7	2,132 ( 2,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,290
c	５０４（賃）　　　　-3	2,381 ( 2,264)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,334

堺堺 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	262,800 円	87,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	299,679 円	9,989,304　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 156,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 744,600 円	87,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,600 円	87,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,600 円	87,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,638,679 円　（　　　　　　 6,207 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,600,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,842,920 円（　　　　　 22,132 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,495,876 円
②総費用	1,638,679 円
③純収益　①－②	7,857,197 円
④建物等に帰属する純収益	5,842,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,014,277 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,911,952 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,242 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,453,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出
堺堺 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

堺堺 -8

大阪府

大阪第５

氏名

不動産鑑定士　藤岡　秀夫

印

TEL.

鑑定評価額

67,100,000 円

１㎡当たりの価格

254,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	堺市堺区向陵中町３丁１１３番３｢向陵中町３－６－２５｣				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域	南西8m市道	水道、ガス、下水	三国ケ丘 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 70 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

　基準方位　北、　
　　　　　　　　８
ｍ市道

交通

施設

三国ケ丘駅北東方

600m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は共同住宅、駐車場も見られる中小規模一般住宅地域であり、特に大きな地域要因の変動は無く、現状の
居住環境を継続するものと予測する。地価水準は安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 265,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 162,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南海高野線及びＪＲ阪和線沿線の徒歩圏内にある住宅地域。需要者は主に堺市内に居住の中堅所得者層が
中心であり、圏域外からの転入もある。人気のある三国ヶ丘校区内にあり、子育て世代からの引合いも強い。当地域と
その周辺では、成約価格が１坪１００万円を超える取引も見受けられたが、新型コロナウイルスの影響により取引は減
少傾向にある。地域内では土地分譲が多く、需要の中心は土地１坪当たり９０万円前後が取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一部で賃貸住宅も散見されるが、自用目的の取引が中心で収益性よりも居住の快適性が重視される。比準価
格は近傍の類似地域内の規範性の高い事例から求めた実証性のある価格である。収益価格は土地価格に相応する賃料が
収受されていないため低位に試算された。よって、本件では市場の実態を反映し、より説得力を有する比準価格を標準
に、収益価格を斟酌し、代表標準地価格との均衡等を勘案して、鑑定評価額を頭書のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　堺北 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 242,000 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[104.0]

100
[ 93.1]

[103.0]
100

254,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    254,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染拡大の影響により、
経済活動が停滞しており、この１年における
堺区の土地取引件数も減少傾向にある。

三国ヶ丘駅勢圏の住宅地域で、市内でも人気
のある校区のため、地価は安定的に推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  +1.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

堺堺 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０２ -2	堺市堺区		更地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
b	５０４ -26	堺市堺区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.4m市道、中間画地		２中専高度地区2種 (70,200)
c	５１５ -27	堺市堺区		更地	（　）	不整形	南西6m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
d	５１５ -35	堺市堺区		建付地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、北4.3m、角地		２中専高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 275,351	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	272,625	100 [ 104.9]	259,890	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	268,000
b	(　 ) 270,465	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	260,063	100 [ 100.9]	257,743		265,000
c	(　 ) 202,243	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	230,871	100 [ 94.6]	244,050		251,000
d	(　 ) 277,215	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	266,553	100 [ 103.9]	256,548		264,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +1.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +1.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 265,000 円／㎡]

堺堺 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,776,625	1,495,118	7,281,507	5,297,240	1,984,267	（　0.9466） 1,878,307	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	42,688,795 円　　　　（　 162,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

堺堺 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	ＬＳ3	405.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	264 ㎡	12.0 m x 22.1 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約６０㎡程度（３ＬＤＫタイプ、全３戸）、駐車場平面式（自走式）

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

この種の共同住宅等としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	135.00	85.0	114.75	1,960	224,910	1.0	224,910
							2.0	449,820
2～ 2	住宅	135.00	90.0	121.50	1,980	240,570	1.0	240,570
							2.0	481,140
3～ 3	住宅	135.00	90.0	121.50	1,980	240,570	1.0	240,570
							2.0	481,140
～

～

計		405.00	88.3	357.75		706,050		706,050
								1,412,100

⑨年額支払賃料	706,050 円　×　12ヶ月　＝　 8,472,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 357.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 468,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,472,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 468,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 447,030 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,493,570 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	706,050 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,707 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,412,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 276,348 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,776,625 円　　　　（　 33,245 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５０７（賃）　　　　-9	2,142 ( 2,106)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,189	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,050 円/㎡　月額支払賃料（　 1,980 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５０７（賃）　　　　-12	2,023 ( 1,967)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,964
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

堺堺 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	237,900 円	79,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	268,218 円	8,940,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 156,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 674,000 円	79,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,300 円	79,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,300 円	79,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,495,118 円　（　　　　　　 5,663 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9466

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,300,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,297,240 円（　　　　　 20,065 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,776,625 円
②総費用	1,495,118 円
③純収益　①－②	7,281,507 円
④建物等に帰属する純収益	5,297,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,984,267 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,878,307 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,115 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,688,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,000 円／㎡）