鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北１３７ -1	大阪市北区		更地	（　）	不整形	東40m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	中央１３７ -2	大阪市中央区		建付地	（　）	長方形	東43.6m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
c	中央１３３ -3	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東43.6m国道、北7.8m、西6m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,1000)
d	中央１３３ -1	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南49m国道、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e	中央１３３ -4	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,351,480	100 [ 100.0]	[ 111.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	7,307,476	100 [ 94.4]	7,740,970	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	8,360,000
b	(　 ) 10,513,405	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	11,070,615	100 [ 135.0]	8,200,456		8,860,000
c	(　 ) 8,290,306	100 [ 100.0]	[ 109.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	8,468,509	100 [ 105.6]	8,019,421		8,660,000
d	(　 ) 7,070,387	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	7,268,755	100 [ 94.3]	7,708,118		8,320,000
e	(　 ) 14,901,279	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 99.5]	100 [ 103.0]	14,481,801	100 [ 178.8]	8,099,441		8,750,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　+170.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,400,000 円／㎡]

大阪中央 5-36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	239,211,892	84,130,644	155,081,248	62,480,000	92,601,248	（　0.9436） 87,378,538	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	2,818,662,516 円　　　　（　 6,630,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	387.46	ＲＣ10F1B	4,203.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	1,000 ％	1,000 ％	425 ㎡	21.0 m x 22.0 m	前面道路：国道　 44.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階は自走式駐車場１０台、１階は店舗、２階以上は事務所で各階部分貸しを想定。

⑦有効率　 71.2 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	372.90	60.0	223.74	12,500	2,796,750	10.0	27,967,500
							0.0	0
2～ 2	事務所	375.69	80.0	300.55	5,350	1,607,943	10.0	16,079,430
							0.0	0
3～ 9	事務所	387.42	80.0	309.94	5,350	1,658,179	10.0	16,581,790
							0.0	0
10～10	事務所	373.82	80.0	299.06	5,350	1,599,971	10.0	15,999,710
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	368.72

計		4,203.07	71.2	2,992.93		17,611,917		176,119,170
								0

⑨年額支払賃料	17,611,917 円　×　12ヶ月　＝　 211,343,004 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 2,992.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　 32,682,796 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の標準的な共益費単価を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	244,025,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,000,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 12,501,290 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	237,524,510 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	176,119,170 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,673,132 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,500,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 14,250 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	239,211,892 円　　　　（　 562,852 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１１１賃　　　　-2	5,043 ( 5,043)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,199	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,395 円/㎡　月額支払賃料（　 5,350 円/㎡）　基準階 3 F B
b	中央１０１　　　　-1	4,888 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,145
c	北１１３賃　　　　-12	6,186 ( 6,049)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	5,489

大阪中央 5-36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,300,000 円	1,100,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	45,004,644 円	250,025,800　×　　　　 18.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,276,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,350,000 円	1,100,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,100,000 円	1,100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,100,000 円	1,100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 84,130,644 円　（　　　　　　 197,954 円／㎡）　　（経費率　　 35.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9436

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,100,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 4,203.07 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0568	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	62,480,000 円（　　　　　 147,012 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	239,211,892 円
②総費用	84,130,644 円
③純収益　①－②	155,081,248 円
④建物等に帰属する純収益	62,480,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	92,601,248 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	87,378,538 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 205,597 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,818,662,516 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,630,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
大阪中央 5-36　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-36

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　由里　正博

印

TEL.

鑑定評価額

3,400,000,000 円

１㎡当たりの価格

8,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	7,110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区難波３丁目２７番２７外｢難波３－６－１１｣				②地積　(㎡)	425 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他） (100,1000)
	台形 1:1	店舗兼事務所Ｓ10F1B	高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	西44m国道、南側道	水道、ガス、下水	なんば近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４４ｍ国道

交通

施設

なんば駅近接

法令

規制

商業
(100,1000)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

　なんば駅至近の幹線道路沿いに店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、新型コロナの感染拡大により飲食
店舗等を中心に収益性の低下が顕著であるが、事務所需要は比較的底堅く推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 8,400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,760,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は中央区及び北区等の高度商業地域と判定される。需要者は開発目的の大手不動産会社のほか、投資目的
の投資法人や私募ファンド等が中心となる。新型コロナの影響で訪日外国人観光客は激減し店舗系は弱含んでいるが、
オフィス市場は依然として引き合いも多く、投資用物件の供給が限定される中、取引利回りも安定しており、地価の下
落は限定的と思われる。中心価格帯は、取引当事者や案件の個別性が高く、一概に把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域はなんば駅至近の高度商業地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する代替競争不動産との比
較検討により試算した実証性に富む価格である。一方、収益価格は収益力を反映した理論的な価格であるが、想定要素
が多く長期的な収益予測に限界がある点で相対的な規範性はやや劣る。以上を踏まえ、市場実態を反映した比準価格を
重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪北 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,900,000 円／㎡

[ 97.6]
100

100
[114.4]

100
[194.8]

[108.0]
100

7,990,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  9,240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の拡大が続いてい
るが、持ち直しの動きも見られる。ただし、
国内外の収束状況や金融市場の動向等に留意
が必要である。

訪日外国人観光客の減少によりホテルやドラ
ッグストア等の需要は激減したが、旺盛な事
務所需要に支えられ、地価の下落は限定的で
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 +4.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　+103.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-13.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１３７ -2	大阪市中央区		建付地	（　）	長方形	東43.6m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
b	中央１３３ -3	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東43.6m国道、北7.8m、西6m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,1000)
c	中央１３３ -1	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南49m国道、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	北１３７ -1	大阪市北区		更地	（　）	不整形	東40m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,513,405	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	11,070,615	100 [ 142.0]	7,796,208	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	8,420,000
b	(　 ) 8,290,306	100 [ 100.0]	[ 109.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	8,468,509	100 [ 109.4]	7,740,867		8,360,000
c	(　 ) 7,070,387	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	7,268,755	100 [ 93.4]	7,782,393		8,400,000
d	(　 ) 6,351,480	100 [ 100.0]	[ 111.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	7,307,476	100 [ 93.4]	7,823,850		8,450,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +42.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,400,000 円／㎡]

大阪中央 5-36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	237,482,362	80,602,792	156,879,570	62,480,000	94,399,570	（　0.9436） 89,075,434	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	2,873,401,097 円　　　　（　 6,760,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	387.46	ＲＣ10F1B	4,203.47
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	1,000 ％	1,000 ％	425 ㎡	21.0 m x 22.0 m	前面道路：国道　 44.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階は自走式駐車場１０台、１階は店舗、２階以上は事務所で各階部分貸しを想定した。

⑦有効率　 71.2 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	372.94	60.0	223.76	11,200	2,506,112	10.0	25,061,120
							0.0	0
2～ 2	事務所	375.73	80.0	300.58	5,400	1,623,132	10.0	16,231,320
							0.0	0
3～ 9	事務所	387.46	80.0	309.97	5,400	1,673,838	10.0	16,738,380
							0.0	0
10～10	事務所	373.86	80.0	299.09	5,400	1,615,086	10.0	16,150,860
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	368.72

計		4,203.47	71.2	2,993.22		17,461,196		174,611,960
								0

⑨年額支払賃料	17,461,196 円　×　12ヶ月　＝　 209,534,352 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 2,993.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 32,685,962 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の標準的な共益費単価を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	242,220,314 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,000,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 12,411,016 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	235,809,298 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	174,611,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,658,814 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,500,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 14,250 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	237,482,362 円　　　　（　 558,782 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１１１賃　　　　-1	4,909 ( 4,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,167	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,445 円/㎡　月額支払賃料（　 5,400 円/㎡）　基準階 3 F B
b	中央１１１賃　　　　-2	5,043 ( 5,043)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,603
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,300,000 円	1,100,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	41,452,792 円	248,220,314　×　　　　 16.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,300,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,350,000 円	1,100,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,100,000 円	1,100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,100,000 円	1,100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 80,602,792 円　（　　　　　　 189,654 円／㎡）　　（経費率　　 33.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9436

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,100,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 4,203.47 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0568	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	62,480,000 円（　　　　　 147,012 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	237,482,362 円
②総費用	80,602,792 円
③純収益　①－②	156,879,570 円
④建物等に帰属する純収益	62,480,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	94,399,570 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	89,075,434 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 209,589 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,873,401,097 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,760,000 円／㎡）