鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１１６ -15	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	中央１０１ -13	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	西21.8m府道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	中央１０１ -12	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北7.8m市道、西6m、角地		商業船場建築線 (100,468)
d	中央１１３ -8	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	中央１１５ -3	大阪市中央区		建付地	（　）	不整形	東23.6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,655,284	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.0]	1,746,234	100 [ 98.4]	1,774,628	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,770,000
b	(　 ) 998,626	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 67.5]	1,435,063	100 [ 91.0]	1,576,992		1,580,000
c	(　 ) 1,092,402	100 [ 100.0]	[ 85.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	884,325	100 [ 56.7]	1,559,656		1,560,000
d	(　 ) 1,554,493	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	1,597,952	100 [ 95.5]	1,673,248		1,670,000
e	(　 ) 2,344,938	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	2,368,624	100 [ 137.5]	1,722,636		1,720,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 +33.0
a	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 -32.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -3.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.2	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -3.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -7.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 +45.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,660,000 円／㎡]

大阪中央 5-31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	143,442,918	55,026,306	88,416,612	66,930,000	21,486,612	（　0.9416） 20,231,794	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	613,084,667 円　　　　（　 1,260,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	360.00	ＲＣ10F1B	3,900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	800 ％	487 ㎡	13.0 m x 38.0 m	前面道路：国道　 49.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下駐車場７台、１階店舗、２階～１０階事務所を想定。

⑦有効率　 72.9 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	300.00

1～ 1	店舗	360.00	70.0	252.00	3,750	945,000	12.0	11,340,000
							0.0	0
2～10	事務所	360.00	80.0	288.00	3,403	980,064	10.0	9,800,640
							0.0	0
～

～

計		3,900.00	72.9	2,844.00		9,765,576		99,545,760
								0

⑨年額支払賃料	9,765,576 円　×　12ヶ月　＝　 117,186,912 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 2,844.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 31,056,480 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似建物の標準的な共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	148,243,392 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 3,360,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 9,096,204 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	142,507,188 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	99,545,760 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 935,730 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	143,442,918 円　　　　（　 294,544 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１０８賃　　　　-3	3,186 ( 3,123)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,354	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,545 円/㎡　月額支払賃料（　 3,403 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中央１１４賃　　　　-4	3,209 ( 3,177)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,566
c	中央１０３賃　　　　-6	3,343 ( 3,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,714

大阪中央 5-31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,750,000 円	1,150,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	31,533,506 円	151,603,392　×　　　　 20.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,667,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,775,000 円	1,150,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,150,000 円	1,150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,150,000 円	1,150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 55,026,306 円　（　　　　　　 112,990 円／㎡）　　（経費率　　 38.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,150,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 3,900.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0582	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	66,930,000 円（　　　　　 137,433 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	143,442,918 円
②総費用	55,026,306 円
③純収益　①－②	88,416,612 円
④建物等に帰属する純収益	66,930,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,486,612 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,231,794 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,544 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 613,084,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,260,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
大阪中央 5-31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-31

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　西田　稔

印

TEL.

鑑定評価額

784,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,610,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,410,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区南船場１丁目１６番｢南船場１－１１－９｣				②地積　(㎡)	487 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他） (100,800)
	1:3	店舗兼事務所ＳＲＣ10	中高層の事務所ビルが多い国道沿いの商業地域	南49m国道	水道、ガス、下水	長堀橋 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 60 ｍ、南 0 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 480 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４９ｍ国道

交通

施設

長堀橋駅東方

130m

法令

規制

商業
(100,800)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

店舗付事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域が形成されている。特に大きな地域要因の変動はみられず当面は現状の
利用で推移していくものと考えられる。地価水準は、下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,670,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,290,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大阪市中心部における主要幹線道路沿い等の商業地域である。需要者は自用の事務所等を需要する法人
、賃料収入を目的として収益物件を需要する不動産会社や法人、投資家のほかマンション開発業者等が考えられる。コ
ロナ禍で需要は減少にある。市場での中心価格帯については取引が少なく、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は豊富な取引事例から求めたものであり、市場実態を反映した価格である。収益価格は理論的な価格ではある
が、将来の収益・費用の予測等において想定事項が多く、やや信頼性に欠ける。収益性を重視すべき商業地ではあるが
、収益価格の説得力が劣ることから、市場性を反映した実証性に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,320,000 円／㎡

[ 94.7]
100

100
[100.0]

100
[ 77.4]

[100.0]
100

1,620,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,750,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気はコロナ禍の影響により依然として厳し
い状況にある。各種政策の効果が期待される
なかで金融資本市場の変動等の影響を注視す
る必要がある。

長堀通沿いの店舗付事務所ビルが多い商業地
域である。コロナ禍において需要は縮小し、
地価水準は下落傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-8.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１０８ -9	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南27m国道、中間画地		商業 (100,600)
b	西１１５ -1	大阪市西区		建付地	（　）	不整形	西23.6m市道、東61m、北12.7m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	西１１５ -5	大阪市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南60m府道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	浪速１０８ -9	大阪市浪速区		更地	（　）	ほぼ長方形	東21.8m府道、西6m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,388,533	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,367,705	100 [ 81.2]	1,684,366	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,680,000
b	(　 ) 1,561,348	100 [ 100.0]	[ 94.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	1,435,408	100 [ 88.3]	1,625,604		1,630,000
c	(　 ) 1,513,134	100 [ 100.0]	[ 94.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,422,346	100 [ 86.4]	1,646,234		1,650,000
d	(　 ) 1,521,876	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,455,386	100 [ 85.6]	1,700,217		1,700,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 -0.60	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 -0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,670,000 円／㎡]

大阪中央 5-31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	132,434,894	49,392,714	83,042,180	61,110,000	21,932,180	（　0.9416） 20,651,341	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	625,798,212 円　　　　（　 1,290,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	360.00	ＲＣ10F1B	3,900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	800 ％	487 ㎡	13.0 m x 38.0 m	前面道路：国道　 49.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～１０階事務所、地下に自走式駐車場（１０台）を想定。

⑦有効率　 72.9 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	機械室・　駐車場	300.00

1～ 1	店舗	360.00	70.0	252.00	3,650	919,800	12.0	11,037,600
							0.0	0
2～10	事務所	360.00	80.0	288.00	3,080	887,040	10.0	8,870,400
							0.0	0
～

～

計		3,900.00	72.9	2,844.00		8,903,160		90,871,200
								0

⑨年額支払賃料	8,903,160 円　×　12ヶ月　＝　 106,837,920 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 2,844.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 31,056,480 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種不動産の一般的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	137,894,400 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 9,904,608 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	131,589,792 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	90,871,200 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 845,102 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	132,434,894 円　　　　（　 271,940 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１０３賃　　　　-5	2,744 ( 2,716)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	3,191	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,106 円/㎡　月額支払賃料（　 3,080 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中央１０３賃　　　　-4	2,504 ( 2,452)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,024
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,250,000 円	1,050,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	27,449,914 円	141,494,400　×　　　　 19.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,667,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,925,000 円	1,050,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,050,000 円	1,050,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,050,000 円	1,050,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 49,392,714 円　（　　　　　　 101,422 円／㎡）　　（経費率　　 37.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,050,000,000 円	設計監理料率　 257,000 円／㎡　×　 3,900.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0582	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	61,110,000 円（　　　　　 125,483 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	132,434,894 円
②総費用	49,392,714 円
③純収益　①－②	83,042,180 円
④建物等に帰属する純収益	61,110,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,932,180 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,651,341 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,405 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 625,798,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,290,000 円／㎡）