鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１０１ -10	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	東12.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	中央１０１ -13	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	西21.8m府道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	中央１１３ -8	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	西１０５ -1	大阪市西区		貸家建付地	（　）	不整形	北80m市道、東11m、南8m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
e	西１１１ -10	大阪市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,660)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,797,363	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,748,834	100 [ 90.6]	1,930,280	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,930,000
b	(　 ) 998,626	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 67.5]	1,435,063	100 [ 87.6]	1,638,200		1,640,000
c	(　 ) 1,554,493	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	1,597,952	100 [ 94.8]	1,685,603		1,690,000
d	(　 ) 3,045,737	100 [ 100.0]	[ 94.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.8]	2,802,789	100 [ 121.2]	2,312,532		2,310,000
e	(　 ) 1,508,290	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	1,459,252	100 [ 81.9]	1,781,748		1,780,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.5	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 -32.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +26.0
c	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -7.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.60	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0
e	正常	％／月 -0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 -0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,760,000 円／㎡]

大阪中央 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,877,255	17,661,097	30,216,158	21,475,800	8,740,358	（　0.9416） 8,229,921	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	249,391,545 円　　　　（　 1,360,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	150.00	ＲＣ9	1,350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	800 ％	183 ㎡	11.6 m x 15.8 m	前面道路：府道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

　標準的使用、行政的、個別的要因から、１階店舗、２階以上事務所（フロア貸・部分貸）も合理的と判断。

⑦有効率　 78.9 ％
の理由

想定建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	70.0	105.00	3,670	385,350	10.0	3,853,500
							0.0	0
2～ 9	事務所	150.00	80.0	120.00	2,936	352,320	10.0	3,523,200
							0.0	0
～

～

～

計		1,350.00	78.9	1,065.00		3,203,910		32,039,100
								0

⑨年額支払賃料	3,203,910 円　×　12ヶ月　＝　 38,446,920 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 1,065.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 11,629,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域の標準的な共益費相場を採用。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保。計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,076,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,503,836 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,572,884 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,039,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 304,371 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,877,255 円　　　　（　 261,624 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１１１賃　　　　-3	2,715 ( 2,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,886	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,960 円/㎡　月額支払賃料（　 2,936 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中央１０４賃　　　　-1	2,825 ( 2,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,034
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,476,000 円	369,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	10,115,497 円	50,076,720　×　　　　 20.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,195,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,136,500 円	369,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	369,000 円	369,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	369,000 円	369,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,661,097 円　（　　　　　　 96,509 円／㎡）　　（経費率　　 36.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	369,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0582	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,475,800 円（　　　　　 117,354 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,877,255 円
②総費用	17,661,097 円
③純収益　①－②	30,216,158 円
④建物等に帰属する純収益	21,475,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,740,358 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,229,921 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,972 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 249,391,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,360,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
大阪中央 5-28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-28

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　中野　聡

印

TEL.

鑑定評価額

307,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,680,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区谷町１丁目２５番１｢谷町１－５－６｣				②地積　(㎡)	183 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他） (100,800)
	1:1.5	店舗兼事務所ＲＣ10F1B	中高層の店舗、事務所ビルが多い既成商業地域	東40m府道	水道、ガス、下水	天満橋近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

４０ｍ府道

交通

施設

天満橋駅近接

法令

規制

商業
(100,800)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

地域の土地利用形態は、当面現状維持で推移するものと考えられる。コロナ禍の影響によるオフィス、店舗の需
要減退が懸念され、地価は下落圧力を強めている。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,770,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,290,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中央区内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域を中心に、一部背後地や隣接区を含む。需要者層は、賃貸
経営（収益獲得）目的の不動産業者、投資家、自己の事業拠点として地元資本の企業等が想定される。テナントサイド
のニューノーマルの進展が需要動機に影響し、市場では警戒感が強まっている。地価は総じて弱含みの状況にある。多
様な取引動機により個別性が強く、価格帯のばらつきが大きいため、総額としての中心価格帯の指摘は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、谷町筋沿いに中高層の店舗、事務所等が見られる商業地域である。比準価格は、地域的に類似性を有する
事例を採用して求められたもので、市場の実情を反映している。収益性を重視した価格形成も認められるが、長期的視
点に立った将来予測に限界があり、また、市場価格が競争過程を経て成立する実態から、収益価格は比較考量するに留
め、実証性の高い比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,320,000 円／㎡

[ 94.7]
100

100
[100.0]

100
[ 73.9]

[100.0]
100

1,690,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,750,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ
り厳しい状況にあるが、持ち直しの動きもあ
る。今後の感染状況や金融資本市場の動向等
に留意を要する。

コロナ禍の影響により様子見的な状況も窺え
るが、インバウンドの消滅や在宅勤務の増加
等の需要減退要素から、市況には不透明感が
強まっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１０１ -10	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	東12.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	中央１１６ -8	大阪市中央区		更地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	北１１３ -5	大阪市北区		建付地	（　）	台形	北東27m市道、北西4.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	北１０１ -2	大阪市北区		貸家建付地	（　）	長方形	南40m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,797,363	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,748,834	100 [ 99.0]	1,766,499	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,770,000
b	(　 ) 1,532,176	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,492,339	100 [ 83.9]	1,778,712		1,780,000
c	(　 ) 1,985,344	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	1,889,876	100 [ 107.2]	1,762,944		1,760,000
d	(　 ) 2,185,515	100 [ 100.0]	[ 94.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,063,126	100 [ 116.2]	1,775,496		1,780,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +26.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +32.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +32.0
c	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,770,000 円／㎡]

大阪中央 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	48,234,859	18,505,727	29,729,132	21,475,800	8,253,332	（　0.9416） 7,771,337	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	235,495,061 円　　　　（　 1,290,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	150.00	ＲＣ9	1,350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	800 ％	183 ㎡	11.6 m x 15.8 m	前面道路：府道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所（フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 78.9 ％
の理由

この種の建物としては、標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	70.0	105.00	3,800	399,000	12.0	4,788,000
							0.0	0
2～ 9	事務所	150.00	80.0	120.00	3,000	360,000	10.0	3,600,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,350.00	78.9	1,065.00		3,279,000		33,588,000
								0

⑨年額支払賃料	3,279,000 円　×　12ヶ月　＝　 39,348,000 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 1,065.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 11,629,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	ヒアリング等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,977,800 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,058,668 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,919,132 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,588,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 315,727 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	48,234,859 円　　　　（　 263,578 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１１０賃　　　　-1	2,795 ( 2,766)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,106	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,025 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中央１１０賃　　　　-2	3,045 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,977
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,476,000 円	369,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	10,960,227 円	50,977,800　×　　　　 21.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,195,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,136,500 円	369,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	369,000 円	369,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	369,000 円	369,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,505,727 円　（　　　　　　 101,124 円／㎡）　　（経費率　　 38.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	369,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0582	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,475,800 円（　　　　　 117,354 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	48,234,859 円
②総費用	18,505,727 円
③純収益　①－②	29,729,132 円
④建物等に帰属する純収益	21,475,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,253,332 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,771,337 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,466 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 235,495,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,290,000 円／㎡）