鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１３３ -2	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	西43.6m国道、南7.8m、東0.9m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,1000)
b	中央１３３ -4	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	中央１３７ -1	大阪市中央区		建付地	（　）	不整形	南7.8m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,468)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,569,434	100 [ 100.0]	[ 120.0] 100	100 [ 200.0]	100 [ 99.0]	19,739,051	100 [ 135.5]	14,567,565	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	14,600,000
b	(　 ) 14,901,279	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 99.5]	100 [ 103.0]	14,481,801	100 [ 110.1]	13,153,316		13,200,000
c	(　 ) 10,232,482	100 [ 100.0]	[ 148.1] 100	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	16,113,031	100 [ 84.1]	19,159,371		19,200,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +18.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 -33.0
a	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +32.0	その他　　　 +30.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.9	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.8	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 +1.85	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.4	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,600,000 円／㎡]

大阪中央 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	261,290,507	62,711,494	198,579,013	15,620,000	182,959,013	（　0.9620） 176,006,571	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	5,677,631,323 円　　　　（　 13,000,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	390.00	ＲＣ2F1B	999.29
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	1,000 ％	360 ％	436 ㎡	11.0 m x 40.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用及び個別的要因から、全て店舗フロアの一括貸しを想定することも合理的と判断。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括～	店舗	999.29	100.0	999.29	22,951	22,934,705	12.0	275,216,460
							0.0	0
～

～

～

～

計		999.29	100.0	999.29		22,934,705		275,216,460
								0

⑨年額支払賃料	22,934,705 円　×　12ヶ月　＝　 275,216,460 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 999.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	275,216,460 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 16,512,988 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	258,703,472 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	275,216,460 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,587,035 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	261,290,507 円　　　　（　 599,290 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１１０賃　　　　-4	18,473 ( 16,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	22,806	対象基準階の　月額実質賃料　　 23,181 円/㎡　月額支払賃料（　 22,951 円/㎡）　基準階 1 F B
b	中央１１０賃　　　　-5	12,955 ( 12,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 55.0]	100 [100.0]	23,555
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	825,000 円	275,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	8,256,494 円	275,216,460　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,742,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,337,500 円	275,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	275,000 円	275,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	275,000 円	275,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 62,711,494 円　（　　　　　　 143,834 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9620

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	275,000,000 円	設計監理料率　 262,000 円／㎡　×　 999.29 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0568	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,620,000 円（　　　　　 35,826 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	261,290,507 円
②総費用	62,711,494 円
③純収益　①－②	198,579,013 円
④建物等に帰属する純収益	15,620,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	182,959,013 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	176,006,571 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 403,685 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,677,631,323 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,000,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
大阪中央 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-23

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　土居　博輝

印

TEL.

鑑定評価額

6,500,000,000 円

１㎡当たりの価格

14,900,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	14,960,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区心斎橋筋２丁目３９番１｢心斎橋筋２－８－５｣				②地積　(㎡)	436 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他） (100,360)
	1:3.5	店舗Ｓ2F1B	中層の専門店等が多い繁華な商業地域	東6m市道	水道、ガス、下水	心斎橋 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

６ｍ市道

交通

施設

心斎橋駅南方

220m

法令

規制

商業
(100,360)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

大阪の代表的な商業エリア「心斎橋筋商店街」に位置する商業地域である。新型コロナウイルスによるインバウ
ンド効果の減少、店舗賃料への影響もあり、地価は下落へと転ずるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,200,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね北区・中央区に位置する繁華性の高い商業地域である。需要者層はリート、ファンド等を中心とす
る国内外の機関投資家、国内外の投資目的の法人、大手不動産会社等である。インバウンド効果も奏功して地価は上昇
にて推移していたが、新型コロナウイルスの影響による店舗賃料への影響が懸念され、不動産取引も停滞しており、中
心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市内中心区の高度商業地に係る事例を採用して試算しており、市場実態を反映した価格である。益価格は
想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映し理論的で検証手段として有用である。したがって、比準価格及
び収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 28,700,000 円／㎡

[ 73.5]
100

100
[110.0]

100
[129.1]

[100.0]
100

14,900,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 18,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの世界的な感染拡大によ
り実体経済は大きく影響を受けており、今後
の不動産への影響が懸念される。

心斎橋筋商店街に位置する繁華性の高い商業
地で、地価は上昇傾向で推移してきたが、新
型コロナウイルスの影響により地価は下落基
調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.8
交通・接近　　　  -0.1
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-20.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１３３ -4	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	中央１０１ -8	大阪市中央区		底地	（　）	ほぼ長方形	北7.8m市道、南7.5m、二方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,468)
c	中央１３３ -2	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	西43.6m国道、南7.8m、東0.9m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,1000)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,901,279	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 99.5]	100 [ 103.0]	14,481,801	100 [ 94.5]	15,324,657	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	15,300,000
b	(　 13,988,095) 21,520,146	100 [ 100.0]	[ 70.3] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	13,753,330	100 [ 86.0]	15,992,244		16,000,000
c	(　 ) 32,569,434	100 [ 100.0]	[ 120.0] 100	100 [ 200.0]	100 [ 99.0]	19,739,051	100 [ 132.3]	14,919,918		14,900,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.9	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -3.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.8	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -3.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +18.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +32.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,500,000 円／㎡]

大阪中央 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	262,010,650	61,389,750	200,620,900	14,970,700	185,650,200	（　0.9620） 178,595,492	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	5,761,144,903 円　　　　（　 13,200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	390.00	ＲＣ2F1B	999.29
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	1,000 ％	360 ％	436 ㎡	11.0 m x 40.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全て店舗フロアで、一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括～	店舗	999.29	100.0	999.29	22,772	22,755,832	12.0	273,069,984
							0.0	0
～

～

～

～

計		999.29	100.0	999.29		22,755,832		273,069,984
								0

⑨年額支払賃料	22,755,832 円　×　12ヶ月　＝　 273,069,984 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 999.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	273,069,984 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 13,653,499 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	259,416,485 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	273,069,984 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,594,165 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	262,010,650 円　　　　（　 600,942 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１１０賃　　　　-4	18,473 ( 16,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	21,733	対象基準階の　月額実質賃料　　 23,000 円/㎡　月額支払賃料（　 22,772 円/㎡）　基準階 1 F B
b	北１０２賃　　　　-22	17,986 ( 17,808)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	24,981
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	849,000 円	283,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	6,826,750 円	273,069,984　×　　　　 2.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,742,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,405,500 円	283,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	283,000 円	283,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	283,000 円	283,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 61,389,750 円　（　　　　　　 140,802 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9620

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	283,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 999.29 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0529	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 45 ％　＋　0.0518 × 35 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,970,700 円（　　　　　 34,336 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	262,010,650 円
②総費用	61,389,750 円
③純収益　①－②	200,620,900 円
④建物等に帰属する純収益	14,970,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	185,650,200 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	178,595,492 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 409,623 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,761,144,903 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,200,000 円／㎡）