鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１１５ -2	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,468)
b	中央１０１ -7	大阪市中央区		更地	（　）	長方形	西23.6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	中央１１６ -6	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,300)
d	中央１０１ -1	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e	浪速１２９ -16	大阪市浪速区		建付地	（　）	長方形	西11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 755,671	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	708,442	100 [ 103.9]	681,850	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	682,000
b	(　 ) 794,702	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	890,438	100 [ 130.6]	681,806		682,000
c	(　 ) 555,597	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	552,263	100 [ 80.1]	689,467		689,000
d	(　 ) 592,220	100 [ 100.0]	[ 93.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	583,493	100 [ 86.4]	675,339		675,000
e	(　 ) 709,804	100 [ 100.0]	[ 92.8] 100	100 [ 97.5]	100 [ 101.0]	668,899	100 [ 97.9]	683,247		683,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.60	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.80	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 -0.80	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 682,000 円／㎡]

大阪中央 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,064,038	2,197,016	8,867,022	6,612,000	2,255,022	（　0.9585） 2,161,439	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	60,039,972 円　　　　（　 589,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	58.88	ＲＣ8	471.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	102 ㎡	8.8 m x 11.5 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～８階１Ｋ平均専有面積約２４㎡各階２戸を想定。

⑦有効率　 77.1 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	58.88	37.7	22.22	3,600	79,992	9.0	719,928
							0.0	0
2～ 8	住宅	58.88	82.7	48.68	2,700	131,436	2.0	262,872
							0.0	0
～

～

～

計		471.04	77.1	362.98		1,000,044		2,560,032
								0

⑨年額支払賃料	1,000,044 円　×　12ヶ月　＝　 12,000,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 362.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,000,528 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 960,042 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,040,486 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,560,032 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,552 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,064,038 円　　　　（　 108,471 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１０７賃　　　　-8	2,692 ( 2,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,692	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,704 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中央１１３賃　　　　-3	3,015 ( 2,865)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,871
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	464,000 円	116,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	360,016 円	12,000,528　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 155,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 986,000 円	116,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,197,016 円　（　　　　　　 21,539 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	116,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 471.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,612,000 円（　　　　　 64,824 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,064,038 円
②総費用	2,197,016 円
③純収益　①－②	8,867,022 円
④建物等に帰属する純収益	6,612,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,255,022 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,161,439 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,191 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,039,972 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 589,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
大阪中央 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-17

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　小林　敬一

印

TEL.

鑑定評価額

66,300,000 円

１㎡当たりの価格

650,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	480,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区道頓堀１丁目３８番５外｢道頓堀１－東５－５｣				②地積　(㎡)	102 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.5	診療所兼住宅Ｓ4F1B	中層の店舗、事務所等の多い商業地域	南10.9m市道	水道、ガス、下水	日本橋 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 11.5 ｍ、規模　　 105 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．９ｍ市道

交通

施設

日本橋駅北東方

240m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は、中層の店舗、事務所ビル等が混在する地域である。利便な立地から、今後は住系用途の比重も高まっ
ていくものと予測する。新型コロナ感染拡大の影響により、地価は下落傾向で推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 683,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 589,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中央区及びその周辺における店舗、事務所ビル、共同住宅等が混在する商業地域一帯。需要者は、自用
目的の地元企業のほか、収益物件としての利用を目的とする不動産業者及び個人投資家等が中心となる。新型コロナウ
イルス感染症拡大によりインバウンド市場が減退。その影響により、当圏域の不動産市場は停滞傾向にある。取引の中
心となる価格帯は、画地規模や取引事情等により大きく異なるので、把握困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗、事務所に、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域。比準価格は、規範性の高い取引事例より算出された市場
の実勢を反映した価格であり、高い説得力が認められる。収益価格は、収益性を重視した理論的な価格であるが、想定
要素もあり長期的な収益性予測には限界がある面は否めない。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　浪速 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,050,000 円／㎡

[ 93.3]
100

100
[101.9]

100
[147.8]

[100.0]
100

650,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡
大により、社会経済活動が停滞。ホテル等の
観光業を中心に企業収益は減少傾向にある。

道頓堀の外れにある商業地域。インバウンド
市場拡大の影響によりホテル用地等の需要が
高まっていたが、新型コロナ感染拡大により
、同需要は減少。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.1
交通・接近　　　 -1.6
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１０１ -1	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	中央１０１ -7	大阪市中央区		更地	（　）	長方形	西23.6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	中央１１５ -2	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,468)
d	中央１０８ -4	大阪市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	西12.7m市道、中間画地		２住居 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 592,220	100 [ 100.0]	[ 93.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	583,493	100 [ 91.1]	640,497	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	640,000
b	(　 ) 794,702	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	890,438	100 [ 131.2]	678,688		679,000
c	(　 ) 755,671	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	708,442	100 [ 103.7]	683,165		683,000
d	(　 ) 763,934	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	729,557	100 [ 99.9]	730,287		730,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.80	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.8	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.60	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.1	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 683,000 円／㎡]

大阪中央 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地内の宅地であるため適用困難と判断し、これを断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,915,502	2,162,904	8,752,598	6,498,000	2,254,598	（　0.9585） 2,161,032	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	60,028,667 円　　　　（　 589,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	58.88	ＲＣ8	471.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	102 ㎡	8.8 m x 11.5 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階以上：住宅（１Ｋ）平均専有面積約２４㎡を想定。

⑦有効率　 77.1 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	58.88	37.7	22.20	3,600	79,920	8.0	639,360
							0.0	0
2～ 8	住宅	58.88	82.7	48.68	2,661	129,537	2.0	259,074
							0.0	0
～

～

～

計		471.04	77.1	362.96		986,679		2,452,878
								0

⑨年額支払賃料	986,679 円　×　12ヶ月　＝　 11,840,148 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 362.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,840,148 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 947,212 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,892,936 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,452,878 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,566 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,915,502 円　　　　（　 107,015 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１０７賃　　　　-7	2,500 ( 2,305)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,632	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,665 円/㎡　月額支払賃料（　 2,661 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中央１０７賃　　　　-3	2,400 ( 2,285)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,749
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	456,000 円	114,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	355,204 円	11,840,148　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 154,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 969,000 円	114,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,162,904 円　（　　　　　　 21,205 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 234,000 円／㎡　×　 471.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,498,000 円（　　　　　 63,706 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,915,502 円
②総費用	2,162,904 円
③純収益　①－②	8,752,598 円
④建物等に帰属する純収益	6,498,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,254,598 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,161,032 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,187 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,028,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 589,000 円／㎡）