鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１３３ -1	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南49m国道、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	中央１３３ -3	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東43.6m国道、北7.8m、西6m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,1000)
c	中央１３７ -2	大阪市中央区		建付地	（　）	長方形	東43.6m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
d	北１３７ -1	大阪市北区		更地	（　）	不整形	東40m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,070,387	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	7,268,755	100 [ 93.8]	7,749,206	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 +5.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	8,060,000
b	(　 ) 8,290,306	100 [ 100.0]	[ 109.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	8,468,509	100 [ 114.5]	7,396,078		7,690,000
c	(　 ) 10,513,405	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	11,070,615	100 [ 143.0]	7,741,689		8,050,000
d	(　 ) 6,351,480	100 [ 100.0]	[ 111.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	7,307,476	100 [ 92.9]	7,865,959		8,180,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +16.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +22.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +18.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +32.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +18.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +32.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +16.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +22.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,000,000 円／㎡]

大阪中央 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	68,816,667	21,397,629	47,419,038	10,962,400	36,456,638	（　0.9620） 35,071,286	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	1,131,331,806 円　　　　（　 5,950,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	180.00	ＲＣ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	1,000 ％	565 ％	190 ㎡	12.5 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離： 30.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階店舗を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	店舗	540.00	90.0	486.00	11,700	5,686,200	8.0	45,489,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		540.00	90.0	486.00		5,686,200		45,489,600
								0

⑨年額支払賃料	5,686,200 円　×　12ヶ月　＝　 68,234,400 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 486.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,307,120 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似建物の標準的な共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	73,541,520 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,147,906 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	68,393,614 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	45,489,600 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 423,053 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	68,816,667 円　　　　（　 362,193 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１０７賃　　　　-5	9,906 ( 9,507)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	11,654	対象基準階の　月額実質賃料　　 11,778 円/㎡　月額支払賃料（　 11,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	中央１１０賃　　　　-5	12,955 ( 12,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	12,338
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	965,000 円	193,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,251,029 円	73,541,520　×　　　　 8.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,155,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,640,500 円	193,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,397,629 円　（　　　　　　 112,619 円／㎡）　　（経費率　　 31.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9620

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	193,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0568	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,962,400 円（　　　　　 57,697 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	68,816,667 円
②総費用	21,397,629 円
③純収益　①－②	47,419,038 円
④建物等に帰属する純収益	10,962,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	36,456,638 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	35,071,286 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 184,586 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,131,331,806 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,950,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
大阪中央 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-15

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　中野　聡

印

TEL.

鑑定評価額

1,460,000,000 円

１㎡当たりの価格

7,700,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	8,240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区難波１丁目１４番２２外｢難波１－８－２｣				②地積　(㎡)	190 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他） (100,565)
	不整形 1:1.5	店舗Ｓ2	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ繁華な商業地域	東6m市道	水道、ガス、下水	なんば 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特定道路まで３０ｍ

街

路

６ｍ市道

交通

施設

なんば駅北東方

160m

法令

規制

商業
(100,360)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗、飲食店等が建ち並ぶアーケード内の商業地域。所謂、ミナミの商業中心地にある。コロナ禍の影響を
強く受け、店舗の需要減退が懸念されている。地価は下落圧力を強めている。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 8,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,920,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中央区内の高度商業地域を中心とする範囲で、一部北区にも及ぶものと把握される。需要者層は、賃貸
経営（収益獲得）目的の不動産業者、自己の営業拠点として資金力を有する企業、投資ファンド等が想定される。知名
度のある商店街であり、相応の需要が期待できるエリアであるが、コロナ禍の影響から不透明感が強まっている。多様
な取引動機により個別性が強く、価格帯のばらつきが大きいため、総額としての中心価格帯の指摘は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は戎橋筋商店街内の商業地域である。比準価格は効用面で比較可能な事例を採用して試算したもので、説得力
に富む。収益価格は最有効使用を前提とした土地の純収益を資本還元して求めたものであるが、試算過程に想定要素が
多く、予測次第で振れ幅が大きくなるという傾向を持つ。市場価格が競争過程を経て成立する実態から、実証性の高い
比準価格を中心に、収益価格を比較考量、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 8,050,000 円／㎡

[ 72.0]
100

100
[100.0]

100
[ 77.9]

[104.0]
100

7,740,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 10,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ
り厳しい状況にあるが、持ち直しの動きもあ
る。今後の感染状況や金融資本市場の動向等
に留意を要する。

戎橋筋商店街内の商業地域。駅近接という位
置的要因もあって、繁華性は高い。多様な需
要が競合するもコロナ禍の影響を強く受け、
地価は弱含み。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-25.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１３７ -2	大阪市中央区		建付地	（　）	長方形	東43.6m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
b	中央１３３ -3	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東43.6m国道、北7.8m、西6m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,1000)
c	中央１３３ -1	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南49m国道、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	北１３７ -1	大阪市北区		更地	（　）	不整形	東40m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,513,405	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	11,070,615	100 [ 146.2]	7,572,240	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 +5.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	7,880,000
b	(　 ) 8,290,306	100 [ 100.0]	[ 109.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	8,468,509	100 [ 111.4]	7,601,893		7,910,000
c	(　 ) 7,070,387	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	7,268,755	100 [ 93.8]	7,749,206		8,060,000
d	(　 ) 6,351,480	100 [ 100.0]	[ 111.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	7,307,476	100 [ 92.9]	7,865,959		8,180,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +18.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +32.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +18.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +32.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +16.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +22.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +16.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +22.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,000,000 円／㎡]

大阪中央 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する土地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	67,893,908	20,703,330	47,190,578	10,962,400	36,228,178	（　0.9620） 34,851,507	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	1,124,242,161 円　　　　（　 5,920,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	180.00	ＲＣ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	1,000 ％	565 ％	190 ㎡	12.5 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離： 30.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階店舗を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

この種の建物としては、概ね標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	店舗	540.00	90.0	486.00	11,000	5,346,000	10.0	53,460,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		540.00	90.0	486.00		5,346,000		53,460,000
								0

⑨年額支払賃料	5,346,000 円　×　12ヶ月　＝　 64,152,000 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 486.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,307,120 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似建物の標準的な共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	69,459,120 円　　×　　 3.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,083,774 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	67,375,346 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	53,460,000 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 518,562 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	67,893,908 円　　　　（　 357,336 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１１０賃　　　　-5	12,955 ( 12,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	11,265	対象基準階の　月額実質賃料　　 11,092 円/㎡　月額支払賃料（　 11,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	中央１０７賃　　　　-5	9,906 ( 9,507)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	10,976
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	965,000 円	193,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,556,730 円	69,459,120　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,155,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,640,500 円	193,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,703,330 円　（　　　　　　 108,965 円／㎡）　　（経費率　　 30.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9620

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	193,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0568	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,962,400 円（　　　　　 57,697 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	67,893,908 円
②総費用	20,703,330 円
③純収益　①－②	47,190,578 円
④建物等に帰属する純収益	10,962,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	36,228,178 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	34,851,507 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 183,429 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,124,242,161 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,920,000 円／㎡）