鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１０８ -8	大阪市中央区		更地	（　）	長方形	南49m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	中央１１５ -3	大阪市中央区		建付地	（　）	不整形	東23.6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	中央１１６ -3	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	西21.8m府道、北7.8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	中央１３４ -1	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m府道、南12m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e	北１０１ -2	大阪市北区		貸家建付地	（　）	長方形	南40m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,988,947	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,929,168	100 [ 100.9]	2,903,041	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 -7.0 　　　[ 102.3] 　　　　 100	2,970,000
b	(　 ) 2,344,938	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	2,368,624	100 [ 81.0]	2,924,227		2,990,000
c	(　 ) 3,178,861	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.8]	3,205,687	100 [ 108.6]	2,951,830		3,020,000
d	(　 ) 3,466,074	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	3,113,048	100 [ 106.7]	2,917,571		2,980,000
e	(　 ) 2,185,515	100 [ 100.0]	[ 94.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,063,126	100 [ 70.4]	2,930,577		3,000,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -31.0
e	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,990,000 円／㎡]

大阪中央 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,009,551,878	350,752,620	658,799,258	422,532,000	236,267,258	（　0.9416） 222,469,250	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	6,741,492,424 円　　　　（　 2,270,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,800.00	ＲＣ12F2B	25,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火船場建築線	100 ％	800 ％	800 ％	2,972 ㎡	39.0 m x 76.0 m	前面道路：府道　 21.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下２階・地上１２階の店舗・事務所（部分貸し・地下は機械式駐車場）

⑦有効率　 66.1 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 2	駐車場	2,000.00

1～ 1	店舗	1,800.00	60.0	1,080.00	6,400	6,912,000	12.0	82,944,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	1,800.00	80.0	1,440.00	4,400	6,336,000	12.0	76,032,000
							0.0	0
3～12	事務所	1,800.00	80.0	1,440.00	3,900	5,616,000	12.0	67,392,000
							0.0	0
～

計		25,600.00	66.1	16,920.00		69,408,000		832,896,000
								0

⑨年額支払賃料	69,408,000 円　×　12ヶ月　＝　 832,896,000 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 16,920.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 184,766,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域の標準的な共益費単価を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 100 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 48,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,017,662,400 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 48,000,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 63,939,744 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,001,722,656 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	832,896,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,829,222 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,009,551,878 円　　　　（　 339,688 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１１０賃　　　　-1	2,795 ( 2,766)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 77.0]	100 [100.0]	4,033	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,939 円/㎡　月額支払賃料（　 3,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	中央１１０賃　　　　-2	3,045 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	3,898
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	29,040,000 円	7,260,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	186,490,920 円	1,065,662,400　×　　　　 17.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,991,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 61,710,000 円	7,260,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	7,260,000 円	7,260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	7,260,000 円	7,260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 350,752,620 円　（　　　　　　 118,019 円／㎡）　　（経費率　　 34.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	7,260,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 25,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0582	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	422,532,000 円（　　　　　 142,171 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,009,551,878 円
②総費用	350,752,620 円
③純収益　①－②	658,799,258 円
④建物等に帰属する純収益	422,532,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	236,267,258 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	222,469,250 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,855 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,741,492,424 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,270,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
大阪中央 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-14

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　由里　正博

印

TEL.

鑑定評価額

8,260,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,780,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	2,170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区高麗橋１丁目１番｢高麗橋１－８－１３｣				②地積　(㎡)	2,972 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）船場建築線 (100,800)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ11F3B	中高層の事務所、店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	西21.8m府道、四方路	水道、ガス、下水	北浜近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 80 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 75.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２１．８ｍ府道

交通

施設

北浜駅近接

法令

規制

商業
(100,800)
防火
船場建築線

⑤地域要因の将
　来予測

　中高層の事務所、店舗等が建ち並ぶ熟成した商業地域であり、用途の多様性が認められ、希少性の高い立地条
件等から、今後も地価はおおむね横ばい圏内で推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

四方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
船場建築線　　　　　　　　　　　 -7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,920,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,130,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、大阪市内中心部の幹線道路沿いの高度商業地域である。需要者の中心は、ファンドやリートをはじめ
自社ビル取得目的の法人、マンションデベロッパー等である。北浜地区は従来から業務商業地域として熟成している地
域であり、コロナ禍においても相応のオフィス需要のほか、マンション需要なども認められ、需要は比較的安定してい
る。中心価格帯は、取引当事者や案件の個別性が高く、一概に把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は堺筋沿いの高度商業地域である。比準価格は高度商業地を中心とする取引を反映しており、市場性を反映
した実証的な価格である。一方、収益価格は、高度商業地においては収益性が価格形成に与える影響は大きいが、想定
要素を含むため長期的な収益の予測に限界がある。よって、比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、他の標準地
との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,780,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央（府） 5-9             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,780,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の拡大が続いてい
るが、持ち直しの動きも見られる。ただし、
国内外の収束状況や金融市場の動向等に留意
が必要である。

ホテル需要等は激減したが、オフィスに関し
ては空室率は若干上昇しているものの、需給
のひっ迫した状況には変わりなく、地価は安
定的に推移する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１１６ -3	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	西21.8m府道、北7.8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	中央１３４ -1	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m府道、南12m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	中央１０８ -8	大阪市中央区		更地	（　）	長方形	南49m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	中央１１５ -1	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,178,861	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.8]	3,205,687	100 [ 112.5]	2,849,500	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 -7.0 　　　[ 102.3] 　　　　 100	2,920,000
b	(　 ) 3,466,074	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	3,113,048	100 [ 108.6]	2,866,527		2,930,000
c	(　 ) 2,988,947	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,929,168	100 [ 102.9]	2,846,616		2,910,000
d	(　 ) 2,374,069	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,374,069	100 [ 83.6]	2,839,795		2,910,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,920,000 円／㎡]

大阪中央 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	944,211,779	315,855,039	628,356,740	406,818,000	221,538,740	（　0.9416） 208,600,878	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	6,321,238,727 円　　　　（　 2,130,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,800.00	ＲＣ12F2B	25,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火船場建築線	100 ％	800 ％	800 ％	2,972 ㎡	39.0 m x 76.0 m	前面道路：府道　 21.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下２階・地上１２階の店舗・事務所（部分貸し・地下は機械式駐車場）を想定した。

⑦有効率　 64.5 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 2	駐車場	2,000.00

1～ 1	店舗	1,800.00	59.0	1,062.00	6,500	6,903,000	12.0	82,836,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	1,800.00	78.0	1,404.00	4,200	5,896,800	12.0	70,761,600
							0.0	0
3～12	事務所	1,800.00	78.0	1,404.00	3,650	5,124,600	12.0	61,495,200
							0.0	0
～

計		25,600.00	64.5	16,506.00		64,045,800		768,549,600
								0

⑨年額支払賃料	64,045,800 円　×　12ヶ月　＝　 768,549,600 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 16,506.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 180,245,520 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の標準的な共益費単価を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 100 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 48,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	948,795,120 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 48,000,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 59,807,707 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	936,987,413 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	768,549,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,224,366 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	944,211,779 円　　　　（　 317,702 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１１６賃　　　　-3	3,819 ( 3,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,819	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,686 円/㎡　月額支払賃料（　 3,650 円/㎡）　基準階 3 F B
b	中央１１６賃　　　　-2	3,965 ( 3,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,534
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	27,960,000 円	6,990,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	155,500,039 円	996,795,120　×　　　　 15.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,000,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 59,415,000 円	6,990,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	6,990,000 円	6,990,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,990,000 円	6,990,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 315,855,039 円　（　　　　　　 106,277 円／㎡）　　（経費率　　 33.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,990,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 25,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0582	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	406,818,000 円（　　　　　 136,884 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	944,211,779 円
②総費用	315,855,039 円
③純収益　①－②	628,356,740 円
④建物等に帰属する純収益	406,818,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	221,538,740 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	208,600,878 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,189 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,321,238,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,130,000 円／㎡）