鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１０１ -10	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	東12.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	中央１１３ -8	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	中央１１６ -2	大阪市中央区		建付地	（　）	不整形	北7.8m市道、東7.8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	西１１１ -10	大阪市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,660)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,797,363	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,748,834	100 [ 95.0]	1,840,878	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,840,000
b	(　 ) 1,554,493	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	1,597,952	100 [ 84.4]	1,893,308		1,890,000
c	(　 ) 2,032,176	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,032,176	100 [ 106.7]	1,904,570		1,900,000
d	(　 ) 1,508,290	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	1,459,252	100 [ 74.4]	1,961,360		1,960,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 -0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,900,000 円／㎡]

大阪中央 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	68,299,705	24,346,694	43,953,011	28,613,400	15,339,611	（　0.9566） 14,673,872	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	444,662,788 円　　　　（　 1,470,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	228.00	Ｓ8	1,764.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	303 ㎡	7.5 m x 40.0 m	前面道路：市道　 12.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～８階事務所（フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 74.5 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店　舗	228.00	58.0	132.24	4,150	548,796	12.0	6,585,552
							0.0	0
2～ 7	事務所	228.00	78.0	177.84	3,570	634,889	10.0	6,348,890
							0.0	0
8～ 8	事務所	168.00	68.0	114.24	3,480	397,555	9.0	3,577,995
							0.0	0
～

～

計		1,764.00	74.5	1,313.52		4,755,685		48,256,887
								0

⑨年額支払賃料	4,755,685 円　×　12ヶ月　＝　 57,068,220 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 1,313.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 14,343,638 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費として上記の通り査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	71,411,858 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,570,593 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	67,841,265 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	48,256,887 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 458,440 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	68,299,705 円　　　　（　 225,412 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１１３賃　　　　-2	3,344 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,716	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,600 円/㎡　月額支払賃料（　 3,570 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中央１１０賃　　　　-2	3,045 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,383
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,315,000 円	463,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	13,211,194 円	71,411,858　×　　　　 18.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,959,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,935,500 円	463,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	463,000 円	463,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	463,000 円	463,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 24,346,694 円　（　　　　　　 80,352 円／㎡）　　（経費率　　 35.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9566

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	463,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,764.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0618	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0455 ×　 40 ％　＋　0.0595 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,613,400 円（　　　　　 94,434 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	68,299,705 円
②総費用	24,346,694 円
③純収益　①－②	43,953,011 円
④建物等に帰属する純収益	28,613,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,339,611 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,673,872 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,429 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 444,662,788 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,470,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
大阪中央 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-13

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　由里　正博

印

TEL.

鑑定評価額

558,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,840,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区平野町３丁目２８番外｢平野町３－２－８｣				②地積　(㎡)	303 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:5	事務所兼店舗Ｓ7	中高層の事務所ビル、店舗が建ち並ぶ商業地域	北12.7m市道	水道、ガス、下水	淀屋橋 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 38.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２．７ｍ市道

交通

施設

淀屋橋駅南東方

400m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

　中高層の事務所ビル、店舗が建ち並ぶ商業地域であり、新型コロナウイルス感染症の感染拡大により飲食店舗
等を中心に収益性の低下が顕著であるが、事務所需要は比較的底堅く推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,930,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,480,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、主として中央区の商業地域と把握される。需要者としては、自社ビル用地や投資物件としての賃貸事
務所ビルの取得を目論む法人が中心となる。コロナ禍でもオフィス賃料は比較的安定しており、良好な資金調達環境を
背景としたファンド等による投資意欲は引き続き堅調である。投資適格物件の供給不足もあって取引価格は大きな下落
とはなっていない。取引の中心価格帯は規模等によりばらつきがあり、水準を把握するのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は自社及び賃貸ビルが併存した商業地域である。同地域では収益価格は説得力が認められ検証手段としても
有効であるものの、想定要素を含みかつ長期的な収益の予測に限界がある。一方、比準価格は複数の類似事例を中心に
求めており、地域の特性を踏まえた実証的な観点から市場性を反映し、より説得力を有する。したがって、比準価格を
重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,750,000 円／㎡

[ 95.4]
100

100
[ 95.0]

100
[ 95.9]

[100.0]
100

1,830,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,890,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の拡大が続いてい
るが、持ち直しの動きも見られる。ただし、
国内外の収束状況や金融市場の動向等に留意
が必要である。

オフィスの安定的な需要のほか、マンション
の開発素地の取得需要も堅調で、地価の下落
は限定的である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 -5.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１１３ -8	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	中央１０１ -10	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	東12.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	中央１１６ -15	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	西１１１ -10	大阪市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,660)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,554,493	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	1,597,952	100 [ 82.5]	1,936,912	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,940,000
b	(　 ) 1,797,363	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,748,834	100 [ 91.1]	1,919,686		1,920,000
c	(　 ) 1,655,284	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.0]	1,746,234	100 [ 90.2]	1,935,958		1,940,000
d	(　 ) 1,508,290	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	1,459,252	100 [ 75.7]	1,927,678		1,930,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,930,000 円／㎡]

大阪中央 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	66,534,931	23,019,141	43,515,790	28,057,200	15,458,590	（　0.9566） 14,787,687	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	448,111,727 円　　　　（　 1,480,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	228.00	Ｓ8	1,764.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	303 ㎡	7.5 m x 40.0 m	前面道路：市道　 12.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～８階事務所（フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 74.5 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	228.00	58.0	132.24	4,000	528,960	12.0	6,347,520
							0.0	0
2～ 7	事務所	228.00	78.0	177.84	3,500	622,440	10.0	6,224,400
							0.0	0
8～ 8	事務所	168.00	68.0	114.24	3,500	399,840	10.0	3,998,400
							0.0	0
～

～

計		1,764.00	74.5	1,313.52		4,663,440		47,692,320
								0

⑨年額支払賃料	4,663,440 円　×　12ヶ月　＝　 55,961,280 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 1,313.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 14,343,638 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の標準的な共益費単価を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	70,304,918 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,218,295 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	66,086,623 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	47,692,320 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 448,308 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	66,534,931 円　　　　（　 219,587 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１１６賃　　　　-3	3,819 ( 3,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,635	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,529 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中央１１６賃　　　　-2	3,965 ( 3,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	3,374
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,270,000 円	454,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	12,022,141 円	70,304,918　×　　　　 17.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,960,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,859,000 円	454,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	454,000 円	454,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	454,000 円	454,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,019,141 円　（　　　　　　 75,971 円／㎡）　　（経費率　　 34.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9566

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	454,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 1,764.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0618	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0455 ×　 40 ％　＋　0.0595 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,057,200 円（　　　　　 92,598 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	66,534,931 円
②総費用	23,019,141 円
③純収益　①－②	43,515,790 円
④建物等に帰属する純収益	28,057,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,458,590 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,787,687 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,804 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 448,111,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,480,000 円／㎡）