鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１１３ -4	大阪市中央区		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	中央１０１ -13	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	西21.8m府道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	中央１０１ -7	大阪市中央区		更地	（　）	長方形	西23.6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	中央１０８ -5	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 911,832	100 [ 100.0]	[ 94.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.0]	945,900	100 [ 77.5]	1,220,516	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,220,000
b	(　 ) 998,626	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 67.5]	1,435,063	100 [ 116.2]	1,234,994		1,230,000
c	(　 ) 794,702	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	890,438	100 [ 74.9]	1,188,836		1,190,000
d	(　 ) 936,242	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	917,517	100 [ 76.3]	1,202,512		1,200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.7	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -9.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.7	交通・接近　 +4.9	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 -32.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.60	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,200,000 円／㎡]

大阪中央 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,177,607	6,171,399	25,006,208	20,712,900	4,293,308	（　0.9547） 4,098,821	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	113,856,139 円　　　　（　 813,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	130.00	Ｓ10	1,300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	800 ％	140 ㎡	8.6 m x 15.6 m	前面道路：市道　 23.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所はフロア貸し、２階以上を共同住宅（１ＬＤＫ、平均専有面積３５㎡）を想定。

⑦有効率　 80.3 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	130.00	65.0	84.50	2,950	249,275	10.0	2,492,750
							0.0	0
2～10	住宅	130.00	82.0	106.60	2,478	264,000	1.0	264,000
							2.0	528,000
～

～

～

計		1,300.00	80.3	1,043.90		2,625,275		4,868,750
								4,752,000

⑨年額支払賃料	2,625,275 円　×　12ヶ月　＝　 31,503,300 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,043.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,503,300 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,890,198 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,613,102 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,868,750 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,766 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,752,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,518,739 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,177,607 円　　　　（　 222,697 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１０８賃　　　　-7	2,664 ( 2,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,746	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,620 円/㎡　月額支払賃料（　 2,478 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中央１０３賃　　　　-1	2,715 ( 2,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	2,588
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,356,000 円	339,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	945,099 円	31,503,300　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 310,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,881,500 円	339,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	339,000 円	339,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	339,000 円	339,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,171,399 円　（　　　　　　 44,081 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	339,000,000 円	設計監理料率　 253,000 円／㎡　×　 1,300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0611	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,712,900 円（　　　　　 147,949 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,177,607 円
②総費用	6,171,399 円
③純収益　①－②	25,006,208 円
④建物等に帰属する純収益	20,712,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,293,308 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,098,821 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,277 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,856,139 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 813,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
大阪中央 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-11

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　小林　猛

印

TEL.

鑑定評価額

155,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	930,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区船越町２丁目４１番２外｢船越町２－３－１｣				②地積　(㎡)	140 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他） (100,800)
	1:2	事務所兼住宅Ｓ10	中高層事務所、店舗、共同住宅等が多い商業地域	西23.6m市道	水道、ガス、下水	天満橋 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

高層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 15.5 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２３．６ｍ市道

交通

施設

天満橋駅南西方

650m

法令

規制

商業
(100,800)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに中高層の事務所ビルのほか一部共同住宅等も見られる地域である。地域内に格別の変動要因は見
られないが一部コロナ禍の影響が見受けられ地価は当面はやや下落傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,190,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 876,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中央区を中心にその周辺区の最寄駅から徒歩圏内で、幹線道路沿いの事務所及び共同住宅等が多く見られ
る商業地域である。需要者の中心は自社ビルとして使用することを目的とする法人及び賃貸経営を目的とする投資法人
等と思料される。画地規模によってはマンション開発事業者も考えられるがコロナ禍の影響により不動産市況は様子見
の状態であると思料される。建物の用途、画地の規模・形状等で大きく異なるため需要の中心価格帯は見出しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内において代替・競争等の関係にある類似の事例を採用していることから市場の特性を反映した
実証的な価格が求められた。一方で収益価格は想定事項も多く、適正な市場賃料の把握並びに適切な還元利回りの把握
がやや困難であることに留意する必要がある。以上を総合的に勘案した結果、本件では比準価格を重視し、収益価格を
関連付け、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,320,000 円／㎡

[ 94.7]
100

100
[100.0]

100
[112.4]

[100.0]
100

1,110,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響は限定的ではあるが立地条件
等により認められることから不動産市況につ
いては一部先行きに不透明感が見受けられる
。

立地特性からマンション需要は分譲及び賃貸
ともに強いが事務所需要は弱含みである。コ
ロナ禍の影響は比較的小さいが一部に不透明
感が認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北１１３ -4	大阪市北区		貸家建付地	（　）	不整形	北27m府道、東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	中央１０１ -7	大阪市中央区		更地	（　）	長方形	西23.6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	中央１０１ -13	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	西21.8m府道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	中央１１６ -12	大阪市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	西23.6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 834,897	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	794,750	100 [ 65.5]	1,213,359	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,210,000
b	(　 ) 794,702	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	890,438	100 [ 75.0]	1,187,251		1,190,000
c	(　 ) 998,626	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 67.5]	1,435,063	100 [ 122.0]	1,176,281		1,180,000
d	(　 ) 577,968	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	564,097	100 [ 54.0]	1,044,624		1,040,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.60	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 -32.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 -0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,190,000 円／㎡]

大阪中央 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,728,044	6,267,612	25,460,432	20,835,100	4,625,332	（　0.9547） 4,415,804	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	122,661,222 円　　　　（　 876,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	130.00	Ｓ10	1,300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	800 ％	140 ㎡	8.6 m x 15.6 m	前面道路：市道　 23.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所はフロア貸し、２階以上を共同住宅（１ＬＤＫ、平均専有面積３５㎡）を想定。

⑦有効率　 80.3 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	130.00	65.0	84.50	3,220	272,090	10.0	2,720,900
							0.0	0
2～10	住宅	130.00	82.0	106.60	2,500	266,500	2.0	533,000
							2.0	533,000
～

～

～

計		1,300.00	80.3	1,043.90		2,670,590		7,517,900
								4,797,000

⑨年額支払賃料	2,670,590 円　×　12ヶ月　＝　 32,047,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,043.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,047,080 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,922,825 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,124,255 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,517,900 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 70,668 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,797,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,533,121 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,728,044 円　　　　（　 226,629 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１０７賃　　　　-8	2,692 ( 2,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,692	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,646 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中央１０７賃　　　　-9	3,037 ( 2,914)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,641
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,364,000 円	341,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	961,412 円	32,047,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 361,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,898,500 円	341,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	341,000 円	341,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	341,000 円	341,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,267,612 円　（　　　　　　 44,769 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	341,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 1,300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0611	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,835,100 円（　　　　　 148,822 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,728,044 円
②総費用	6,267,612 円
③純収益　①－②	25,460,432 円
④建物等に帰属する純収益	20,835,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,625,332 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,415,804 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,541 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 122,661,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 876,000 円／㎡）