鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１１３ -4	大阪市中央区		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	中央１０１ -9	大阪市中央区		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,480)
c	中央１０８ -5	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	中央１０１ -3	大阪市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南12.7m市道、西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	中央１１６ -11	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 911,832	100 [ 100.0]	[ 94.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.0]	945,900	100 [ 101.3]	933,761	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	934,000
b	(　 ) 1,180,814	100 [ 100.0]	[ 93.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	1,139,425	100 [ 106.0]	1,074,929		1,070,000
c	(　 ) 936,242	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	917,517	100 [ 100.6]	912,045		912,000
d	(　 ) 1,548,664	100 [ 100.0]	[ 94.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,398,222	100 [ 131.4]	1,064,096		1,060,000
e	(　 ) 1,524,690	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,469,801	100 [ 126.2]	1,164,660		1,160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.3	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.80	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.4	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.2	交通・接近　 +5.3	環境　　　　 +42.0
e	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,010,000 円／㎡]

大阪中央 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,305,982	4,743,419	19,562,563	14,193,000	5,369,563	（　0.9385） 5,039,335	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	139,981,528 円　　　　（　 804,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	144.00	ＲＣ7	1,008.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	174 ㎡	8.9 m x 19.6 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は住宅・ファミリータイプ・専用面積６０㎡程度。

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

同種、同規模建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.00	60.0	86.40	3,500	302,400	10.0	3,024,000
							0.0	0
2～ 7	住宅	144.00	85.0	122.40	2,444	299,146	1.0	299,146
							1.0	299,146
～

～

～

計		1,008.00	81.4	820.80		2,097,276		4,818,876
								1,794,876

⑨年額支払賃料	2,097,276 円　×　12ヶ月　＝　 25,167,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 820.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,167,312 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,258,366 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,908,946 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,818,876 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,779 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,794,876 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 351,257 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,305,982 円　　　　（　 139,690 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	天王寺１１３賃　　　　-1	2,002 ( 1,920)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	2,383	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,488 円/㎡　月額支払賃料（　 2,444 円/㎡）　基準階 2 F B
b	天王寺１１３賃　　　　-2	1,845 ( 1,803)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	2,365
c	中央１０３賃　　　　-1	2,715 ( 2,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,715

大阪中央 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	996,000 円	249,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	755,019 円	25,167,312　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 377,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,116,500 円	249,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	249,000 円	249,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	249,000 円	249,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,743,419 円　（　　　　　　 27,261 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	249,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,008.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,193,000 円（　　　　　 81,569 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,305,982 円
②総費用	4,743,419 円
③純収益　①－②	19,562,563 円
④建物等に帰属する純収益	14,193,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,369,563 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,039,335 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,962 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,981,528 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 804,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
大阪中央 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-6

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　石丸　都子

印

TEL.

鑑定評価額

169,000,000 円

１㎡当たりの価格

970,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	780,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区大手通２丁目５９番｢大手通２－１－５｣				②地積　(㎡)	174 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2	事務所兼倉庫Ｓ7	中高層の共同住宅、事務所等が多い商業地域	南15m市道	水道、ガス、下水	谷町四丁目 560m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

谷町四丁目駅北西方

560m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。特に大きな地域変動要因は認められず、当面はほ
ぼ現状のまま推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 809,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中央区及びその周辺区内の商業地域である。需要者の中心は、不動産会社、自用目的の法人や投資法人等
である。近年、開発素地の取引需要は堅調で地価は上昇傾向で推移してきたが、近時においてはコロナ禍の影響により
やや低調に推移している。画地規模等の条件により価格にバラつきがあり、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する事例か
ら求めており市場実態を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、想定要素
を含んでおり相対的規範性にやや劣る。需要者は市場性や収益性等を指標とすることから、本件では市場実態を反映し
た比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,320,000 円／㎡

[ 94.7]
100

100
[100.0]

100
[129.7]

[100.0]
100

964,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    970,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気はコロナ禍の影響により、依然として厳
しい状況にあるが持ち直しの動きもみられる
。今後は国内外の感染症や金融市場の動向に
留意を要する。

特に大きな変動要因は認められないが、今後
はコロナ禍の影響に留意を要する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１０１ -2	大阪市中央区		建付地	（　）	不整形	東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	中央１０１ -7	大阪市中央区		更地	（　）	長方形	西23.6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	中央１０８ -4	大阪市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	西12.7m市道、中間画地		２住居 (90,300)
d	中央１１３ -6	大阪市中央区		更地	（　）	長方形	北7.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 666,825	100 [ 100.0]	[ 93.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	656,998	100 [ 66.0]	995,452	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	995,000
b	(　 ) 794,702	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	890,438	100 [ 87.4]	1,018,808		1,020,000
c	(　 ) 763,934	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	729,557	100 [ 74.5]	979,271		979,000
d	(　 ) 998,214	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	1,064,762	100 [ 104.6]	1,017,937		1,020,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 -0.80	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.60	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

大阪中央 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,731,794	4,598,445	19,133,349	13,737,000	5,396,349	（　0.9385） 5,064,474	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	140,679,833 円　　　　（　 809,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	144.00	ＲＣ7	1,008.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	174 ㎡	8.9 m x 19.6 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸、２階～７階は平均専有面積約６１㎡のファミリータイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

同種・同規模の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.00	60.0	86.40	3,410	294,624	12.0	3,535,488
							0.0	0
2～ 7	住宅	144.00	85.0	122.40	2,345	287,028	2.0	574,056
							2.0	574,056
～

～

～

計		1,008.00	81.4	820.80		2,016,792		6,979,824
								3,444,336

⑨年額支払賃料	2,016,792 円　×　12ヶ月　＝　 24,201,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 820.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,201,504 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,210,075 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,991,429 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,979,824 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,308 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,444,336 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 674,057 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,731,794 円　　　　（　 136,390 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１０３賃　　　　-1	2,715 ( 2,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	2,406	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,429 円/㎡　月額支払賃料（　 2,345 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中央１０３賃　　　　-2	2,187 ( 2,126)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,451
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	964,000 円	241,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	726,045 円	24,201,504　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 377,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,048,500 円	241,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	241,000 円	241,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	241,000 円	241,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,598,445 円　（　　　　　　 26,428 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	241,000,000 円	設計監理料率　 232,000 円／㎡　×　 1,008.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,737,000 円（　　　　　 78,948 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,731,794 円
②総費用	4,598,445 円
③純収益　①－②	19,133,349 円
④建物等に帰属する純収益	13,737,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,396,349 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,064,474 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,106 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 140,679,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 809,000 円／㎡）