鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１３３ -1	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南49m国道、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	中央１３３ -3	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東43.6m国道、北7.8m、西6m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,1000)
c	北１３７ -1	大阪市北区		更地	（　）	不整形	東40m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,070,387	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	7,268,755	100 [ 100.8]	7,211,066	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 -6.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	7,320,000
b	(　 ) 8,290,306	100 [ 100.0]	[ 109.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	8,468,509	100 [ 105.9]	7,996,703		8,120,000
c	(　 ) 6,351,480	100 [ 100.0]	[ 111.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	7,307,476	100 [ 97.4]	7,502,542		7,620,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 7,690,000 円／㎡]

大阪中央 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	690,859,936	221,747,654	469,112,282	213,568,000	255,544,282	（　0.9436） 241,131,584	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	7,778,438,194 円　　　　（　 5,860,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,122.00	ＲＣ10F1B	12,342.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火船場建築線地区計画等	100 ％	1,000 ％	1,000 ％	1,327 ㎡	28.5 m x 41.5 m	前面道路：国道　 43.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

　標準的使用・個別的要因より、１階店舗、２階以上事務所（屋内駐車場５８台）も合理的と判断。

⑦有効率　 75.0 ％
の理由

同種の標準的レンタブル比を参考。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	1,122.00

1～ 1	店舗	1,122.00	78.0	875.16	6,819	5,967,716	10.0	59,677,160
							0.0	0
2～10	事務所	1,122.00	83.0	931.26	5,150	4,795,989	10.0	47,959,890
							0.0	0
～

～

計		12,342.00	75.0	9,256.50		49,131,617		491,316,170
								0

⑨年額支払賃料	49,131,617 円　×　12ヶ月　＝　 589,579,404 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 9,256.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 101,080,980 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似建物の賃貸事例等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 58 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 27,840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	690,660,384 円　　×　　 4.5 ％＋　　　 27,840,000 円　　×　　 4.5 ％　＝　　 32,332,517 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	686,167,867 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	491,316,170 円　×　　 95.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,692,069 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	690,859,936 円　　　　（　 520,618 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北１０２賃　　　　-1	6,132 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	5,241	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,193 円/㎡　月額支払賃料（　 5,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	北１１４賃　　　　-3	6,110 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	5,145
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	11,280,000 円	3,760,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	100,590,054 円	718,500,384　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,397,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 31,960,000 円	3,760,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,760,000 円	3,760,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,760,000 円	3,760,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 221,747,654 円　（　　　　　　 167,104 円／㎡）　　（経費率　　 32.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9436

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,760,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 12,342.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0568	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	213,568,000 円（　　　　　 160,940 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	690,859,936 円
②総費用	221,747,654 円
③純収益　①－②	469,112,282 円
④建物等に帰属する純収益	213,568,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	255,544,282 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	241,131,584 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,712 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,778,438,194 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,860,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
大阪中央 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-1

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　森　玲子

印

TEL.

鑑定評価額

9,690,000,000 円

１㎡当たりの価格

7,300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	5,910,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区備後町３丁目２８番外｢備後町３－６－２｣				②地積　(㎡)	1,327 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他）地区計画等船場建築線 (100,1000)
	不整形 1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ10F2B	高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	西43.6m国道、北側道	水道、ガス、下水	本町 50m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４３．６ｍ国道

交通

施設

本町駅北方

50m

法令

規制

商業
(100,1000)
防火
地区計画等
船場建築線

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、高層の事務所、店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ高度商業地域で、新型コロナ拡大の影響を受け、収益
物件用地を中心に土地需要はやや弱含みである。今後の経済動向は不透明であり、引き続き注意が必要である。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +8.0
船場建築線　　　　　　　　　　　  -6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 7,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,370,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中央区及び周辺区の高度商業地域である。主な需要者としては、自用ビル用地として取得する法人、収益
物件として事務所建築を前提に用地取得する法人等が挙げられる。また、都心型マンション用地等の需要も見込まれる
。新型コロナ拡大の影響を受け、土地需要はやや弱含みとなっている。なお、画地条件等により価格帯にばらつきがあ
り、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中高層事務所が建ち並ぶ高度商業地域である。類似地域の取引事例を採用した比準価格は、市場の実態を反
映した価格である。一方、収益価格は収益性に着目した論理的な価格であるが、想定要素を多く含んでいる。需要者、
価格形成過程より収益目的の取引が中心と考えられるが、手法の特徴等を考慮した結果、精度が高く求められた比準価
格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪北 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,900,000 円／㎡

[ 97.6]
100

100
[114.4]

100
[200.0]

[101.5]
100

7,320,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内の景気は、新型コロナ拡大の影響を受け
、企業収益の大幅な減少、個人消費の足踏み
等が見られ、依然として厳しい状況となって
いる。

新型コロナの影響を受け、収益物件を中心に
土地需要は弱含みである。ただし、立地、規
模等が好条件な土地の供給が少なく、一定の
需要は見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 +4.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +98.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北１３７ -1	大阪市北区		更地	（　）	不整形	東40m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	中央１３３ -1	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南49m国道、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	中央１３３ -3	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東43.6m国道、北7.8m、西6m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,1000)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,351,480	100 [ 100.0]	[ 111.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	7,307,476	100 [ 104.4]	6,999,498	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 -6.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	7,100,000
b	(　 ) 7,070,387	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	7,268,755	100 [ 96.4]	7,540,202		7,650,000
c	(　 ) 8,290,306	100 [ 100.0]	[ 109.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	8,468,509	100 [ 110.7]	7,649,963		7,760,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 7,500,000 円／㎡]

大阪中央 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	671,119,085	223,034,496	448,084,589	214,136,000	233,948,589	（　0.9436） 220,753,889	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	7,121,093,194 円　　　　（　 5,370,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,122.00	ＲＣ10F1B	12,342.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等船場建築線	100 ％	1,000 ％	1,000 ％	1,327 ㎡	28.5 m x 41.5 m	前面道路：国道　 43.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～１０階は事務所（各階フロア貸し）、屋内駐車場５８台を想定。

⑦有効率　 75.0 ％
の理由

同種建物の標準的なレンタブル比を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	1,122.00

1～ 1	店舗	1,122.00	78.0	875.16	6,806	5,956,339	10.0	59,563,390
							0.0	0
2～10	事務所	1,122.00	83.0	931.26	4,984	4,641,400	10.0	46,414,000
							0.0	0
～

～

計		12,342.00	75.0	9,256.50		47,728,939		477,289,390
								0

⑨年額支払賃料	47,728,939 円　×　12ヶ月　＝　 572,747,268 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 9,256.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 101,080,980 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域の標準的な共益費単価を採用。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 58 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 27,840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	673,828,248 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 27,840,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 35,083,412 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	666,584,836 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	477,289,390 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,534,249 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	671,119,085 円　　　　（　 505,742 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北１０５賃　　　　-4	5,313 ( 5,289)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	5,060	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,026 円/㎡　月額支払賃料（　 4,984 円/㎡）　基準階 2 F B
b	北１１３賃　　　　-11	5,330 ( 5,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	4,981
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	11,310,000 円	3,770,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	101,741,896 円	701,668,248　×　　　　 14.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 70,397,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 32,045,000 円	3,770,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,770,000 円	3,770,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,770,000 円	3,770,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 223,034,496 円　（　　　　　　 168,074 円／㎡）　　（経費率　　 33.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9436

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,770,000,000 円	設計監理料率　 291,000 円／㎡　×　 12,342.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0568	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	214,136,000 円（　　　　　 161,369 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	671,119,085 円
②総費用	223,034,496 円
③純収益　①－②	448,084,589 円
④建物等に帰属する純収益	214,136,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	233,948,589 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	220,753,889 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,356 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,121,093,194 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,370,000 円／㎡）