別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 大阪中央 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪中央 -1 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　立山　壮平 印  TEL.

鑑定評価額 70,000,000 円  １㎡当たりの価格 530,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 420,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市中央区森ノ宮中央１丁目２５番７ ｢森ノ宮中央１－２５－５｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:3.5 住宅 ＬＳ3 住宅、事務所、営業 所等が混在する住宅 地域 東8m市道 水道、ガス、下水 森ノ宮 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 森ノ宮駅南方 300m 法令 規制 ２住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、地域要因の大きな変動も見られないため、今後も現状の利 用を維持すると予測される。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    530,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中央区及びその周辺区の住宅地域である。需要者は同一需給圏の居住者が中心であるが、周辺地域は生活 利便性が高く、稀少性のある住宅地のため、圏外からの転入者も見みられる。交通利便性、居住環境に優れるため需要 は堅調であり、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、街路・画地条件等により異なるが、標 準的規模の画地は概ね６，５００～７，５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅を中心とする住宅地域である。取引の中心となるのは、居住の快適性・利便性を指標とし た自用目的での取引であり、取引実態を反映した比準価格の規範性は高い。よって、市場性を反映した比準価格を標準 とし、代表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪中央 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    480,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [102.0] 100 [ 91.2] [102.0] 100 528,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    528,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響から、景気の悪化 及び消費者マインドの低下が見られ、不動産 取引においても需要はやや弱含み傾向である 。 生活利便性の良好な住宅地として人気が高い 地域であり、周辺には共同住宅等も見られる 。供給が限定的であり、地価はやや上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％