鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪平野 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１ -21	大阪市平野区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、中間画地		準工 (70,200)
b	２１１ -27	大阪市平野区		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、中間画地		１住居 (90,200)
c	２１５ -19	大阪市平野区		建付地	（　）	長方形	北4.5m私道、中間画地		工業 (60,200)
d	２１５ -9	大阪市平野区		建付地	（　）	不整形	北6m道路、東9m、二方路		工業 (60,200)
e	２１５ -18	大阪市平野区		建付地	（　）	長方形	北6m道路、南6m、二方路		工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 153,929	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	153,005	100 [ 109.0]	140,372	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	140,000
b	(　 ) 120,995	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,753	100 [ 83.6]	144,441		144,000
c	(　 ) 154,570	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	153,797	100 [ 97.8]	157,257		157,000
d	(　 ) 92,393	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	94,491	100 [ 81.6]	115,798		116,000
e	(　 ) 96,032	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	93,678	100 [ 72.0]	130,108		130,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 142,000 円／㎡]

大阪平野 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,020,888	1,598,010	6,422,878	5,218,840	1,204,038	（　0.9512） 1,145,281	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	26,029,114 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪平野 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事業所兼共同住宅	140.00	Ｓ4	490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	255 ㎡	11.0 m x 23.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は事業所、２～４階はファミリータイプ６戸、平均専有面積約３１㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 87.1 ％
の理由

事業所兼共同住宅として標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事業所	140.00	85.0	119.00	1,700	202,300	2.0	404,600
							2.0	404,600
2～ 3	住宅	140.00	88.0	123.20	1,570	193,424	1.0	193,424
							2.0	386,848
4～ 4	住宅	70.00	88.0	61.60	1,570	96,712	1.0	96,712
							2.0	193,424
～

～

計		490.00	87.1	427.00		685,860		888,160
								1,371,720

⑨年額支払賃料	685,860 円　×　12ヶ月　＝　 8,230,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 427.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,230,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 411,516 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,818,804 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	888,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,438 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,371,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 193,646 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,020,888 円　　　　（　 31,454 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０１賃　　　　-12	1,543 ( 1,491)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,543	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,610 円/㎡　月額支払賃料（　 1,570 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１４賃　　　　-12	1,648 ( 1,596)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,648
c	２０１賃　　　　-11	1,660 ( 1,604)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,660

大阪平野 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	409,000 円	81,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	246,910 円	8,230,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 695,300 円	81,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,800 円	81,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,800 円	81,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,598,010 円　（　　　　　　 6,267 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,800,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,218,840 円（　　　　　 20,466 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,020,888 円
②総費用	1,598,010 円
③純収益　①－②	6,422,878 円
④建物等に帰属する純収益	5,218,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,204,038 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,145,281 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,491 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,029,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
大阪平野 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪平野 9-2

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　秋田　佳紀

印

TEL.

鑑定評価額

35,400,000 円

１㎡当たりの価格

139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市平野区加美東５丁目５０番７｢加美東５－２－３２｣				②地積　(㎡)	267 ( 12)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	工場	小規模工場、倉庫、一般住宅が混在する工業地域	南6m市道	水道、ガス、下水	加美 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層事業所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

加美駅北東方

650m

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小規模工場や倉庫のほか、周辺では工場跡地に一般住宅の開発も見受けられる中小工業地域で、長期的には住居
系用途が増えていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層事業所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 99,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ関西本線及び地下鉄千日前線沿線の大阪市南東部の平野区、生野区に所在する工業地域又は住工混在
地域である。需要者は中小規模事業者の外、共同住宅や戸建住宅の開発業者が中心となる。工業地域としての集積性の
低下によって需要は低迷し、コロナ禍による経済状況の不透明感の影響と相俟って、工業地としての需要は弱い状況が
続いている。中心価格帯は工業地としての規模が多種多様であり把握困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

事業所と住宅が混在する住工混在地域で、近隣を含む周辺には賃貸用共同住宅も認められる。低位に試算された収益価
格は居住環境が低位なため、厳しい賃貸市場の事情が強く反映していると考える。自己使用目的の不動産取引が優勢な
地域特性及び取引市場の実情を考慮して、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて試算価格を調整し、さらに他の
類似の標準地との均衡性等の検討をも踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区の工業地は住宅地への移行が進んでおり
、住宅地の地価動向の影響を受け易く、コロ
ナ禍による経済状況の悪化により、需要は弱
含んでいる。

景気動向の影響を受け易い中小企業の多い工
業地域で、コロナ禍により需要は弱く、地価
はやや弱含み傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪平野 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１５ -18	大阪市平野区		建付地	（　）	長方形	北6m道路、南6m、二方路		工業 (60,200)
b	２１１ -21	大阪市平野区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、中間画地		準工 (70,200)
c	２１５ -9	大阪市平野区		建付地	（　）	不整形	北6m道路、東9m、二方路		工業 (60,200)
d	２１５ -19	大阪市平野区		建付地	（　）	長方形	北4.5m私道、中間画地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,032	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	93,678	100 [ 84.5]	110,862	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	111,000
b	(　 ) 153,929	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	153,005	100 [ 118.1]	129,555		130,000
c	(　 ) 92,393	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	94,491	100 [ 88.3]	107,011		107,000
d	(　 ) 154,570	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	153,797	100 [ 98.7]	155,823		156,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

大阪平野 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,107,726	1,587,839	6,519,887	5,340,880	1,179,007	（　0.9492） 1,119,113	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	25,434,386 円　　　　（　 99,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪平野 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事業所兼共同住宅	140.00	Ｓ4	490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	255 ㎡	11.0 m x 23.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：事業所、２～４階：平均専有面積３１㎡程度、ファミリータイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 87.1 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事業所	140.00	85.0	119.00	1,695	201,705	2.0	403,410
							2.0	403,410
2～ 3	住宅	140.00	88.0	123.20	1,620	199,584	1.0	199,584
							2.0	399,168
4～ 4	住宅	70.00	88.0	61.60	1,620	99,792	1.0	99,792
							2.0	199,584
～

～

計		490.00	87.1	427.00		700,665		902,370
								1,401,330

⑨年額支払賃料	700,665 円　×　12ヶ月　＝　 8,407,980 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 427.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,407,980 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 504,479 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,903,501 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	902,370 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,482 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,401,330 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 195,743 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,107,726 円　　　　（　 31,795 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０８賃　　　　-1	1,579 ( 1,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,671	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,740 円/㎡　月額支払賃料（　 1,695 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０８賃　　　　-5	1,598 ( 1,543)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,812
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪平野 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	404,000 円	80,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	252,239 円	8,407,980　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 686,800 円	80,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	80,800 円	80,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,800 円	80,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,587,839 円　（　　　　　　 6,227 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,340,880 円（　　　　　 20,945 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,107,726 円
②総費用	1,587,839 円
③純収益　①－②	6,519,887 円
④建物等に帰属する純収益	5,340,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,179,007 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,119,113 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,389 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,434,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,700 円／㎡）