別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大阪平野 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪平野 -14 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　秋田　佳紀 印  TEL.

鑑定評価額 7,440,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市平野区長吉長原西３丁目１１番３６ ｢長吉長原西３－１１－４７｣ ②地積 　(㎡) 60   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ3 小規模住宅、共同住 宅等が混在する住宅 地域 東5m私道 水道、ガス、下水 長原 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    35 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 長原駅南西方 1.0km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅への接近性が劣るため相対的に選好度が低く、小規模建売住宅が建ち並ぶ新興の住宅地域であり、今後も 当分の間現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄谷町線、近鉄南大阪線沿線で平野区を中心とする大阪市南東部の圏域に存する混在住宅地域。需要 者は同一需給圏内に地縁性を有する一次取得者が中心で、圏外からの転入は少ない。最寄駅への交通利便性が劣るため 、住宅地としての選好性が低く、コロナ禍による経済状況の不透明感と相俟って、需要は弱含みの状況となっている。 中心価格帯は土地は２０坪程度で１０００万円弱程度、新築戸建は３０００万円前後程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸マンションも存するが、土地価格と相応の賃料水準が形成されておらず、自己使用目的での取引が中心の 住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められ、比準価格の規範性は高い。一方 、画地規模が小さく事業収支の観点から、標準地に経済合理的な共同住宅の想定は現実性が乏しいので収益価格は試算 しなかった。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平野 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    186,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [152.7] [102.0] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    125,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内上位の高齢化傾向が続き、コロナ禍によ り需要は総じて弱含みであるが、需要選好性 の違いから、地価動向は立地条件によるバラ ツキがみられる。 公園に隣接して宅地開発された新興の戸建住 宅地域で、最寄駅からやや遠く選好性が低い ため、需要は弱含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％