別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大阪平野 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪平野 -8 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　麻貴子 印  TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 173,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市平野区長吉出戸２丁目９０番６ ｢長吉出戸２－１－４４｣ ②地積 　(㎡) 94   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2.5 住宅 Ｓ3 小規模一般住宅、共 同住宅等が混在する 住宅地域 東8.5m市道 水道、ガス、下水 出戸 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　８． ５ｍ市道 交通 施設 出戸駅北方 730m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模の戸建住宅と共同住宅が混在する住宅地域として成熟しており、今後も現状の住環境を維持すると予測す る。市場の停滞感から需要は弱含んでおり、地価は下落傾向で推移するものと推測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    173,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平野区及び周辺区内のＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線、ＪＲ関西本線沿線の住宅地域である。需要者は平野 区内の居住者のほか当地域に地縁性を有する者が中心で、圏外からの転入は少ない。熟成度の高い住宅地域であるため 、需給動向に大きな変動は見受けられない。土地は９０㎡前後で１，６００万円程度、新築戸建住宅は総額３，０００ 万円台前半が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には公営住宅のほか民間の賃貸共同住宅も見られ賃貸市場は形成されているが、標準地の画地規模等より市場性の ある賃貸住宅を想定することが困難なため収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域か ら住環境等が類似する取引事例を採用して求めており、実証的な価格と言える。以上より、比準価格を標準とし、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平野 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    186,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [109.1] [102.0] 100 173,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    174,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの影響により厳しい状況が 続いている。これを受けて、平野区住宅地の 地価は全般的に弱含みである。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％