別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 大阪平野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪平野 -3 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　市野　重夫 印  TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市平野区長吉六反１丁目３１番３１ ｢長吉六反１－４－１８｣ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 長原 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    55 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 長原駅北東方 1.6km 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅からは遠いが、中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するもの と予測する。コロナ禍により地価は、下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は平野区東部のうち地下鉄谷町線、ＪＲ関西本線沿線の戸建住宅地域。需要者の中心は大阪市内に勤 務する給与所得者層の一次取得者で、他区からの転入者は少ない。公的機関が分譲した戸建住宅地域として熟成してお り、需給動向は安定的である。土地は１，５００万円程度、新築戸建住宅は総額３，０００万円程度を中心に取引が行 われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 宅地開発された一団の戸建住宅地域で、最寄り駅への接近性が劣り賃貸市場は十分には熟成していないため収益価格は 試算しなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の住環境の類似する地域から居住の快適性を重視した信頼性の高い事 例を収集して試算しており実証的な価格である。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平野 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    186,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [131.3] [104.0] 100 147,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    147,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平野区の住宅地は、従来から人気の高い地下 鉄平野、喜連瓜破駅周辺と、その他のエリア も総じてコロナ禍により下落傾向となった。 一団の戸建住宅地で開発から期間を経過し、 老朽化した建物も見られる。駅から遠隔に位 置し、需要はやや低調。地域要因に変動はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％