別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大阪鶴見 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪鶴見 -11 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　知樹 印  TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 149,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市鶴見区安田１丁目１４９番１８ ｢安田１－３－８｣ ②地積 　(㎡) 78   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 鴻池新田 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 鴻池新田駅北西方 1.4km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面の間、現状程度 の土地利用が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ学研都市線及びＯｓａｋａＭｅｔｒｏ長堀鶴見緑地線沿線のバス圏を中心に、鶴見区及びその隣接 区市の住宅地域である。需要者の中心は、同圏内に居住する一次取得者層である。最寄駅からバス圏であることから、 鶴見区内の他のエリアに比べ需要は弱いものの、価格が下落するような事象は認められず、比較的安定している。中心 価格帯は、敷地規模２０坪程度の新築戸建住宅の場合、総額２千万円台半ば～後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。対象標準地の画地規模では共同住宅の建築は難しいこと、また、地 域内の取引は自己居住目的がほとんどであり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断念した。以上 より、本件においては、同一需給圏内に存する実際の取引事例に基づき試算し、現在の市場動向を反映している比準価 格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪鶴見 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    255,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [173.0] [102.0] 100 149,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    149,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の長期化により先 行き不透明感は増しつつあるが、低金利等の 下支え効果により、住宅需要は比較的安定し ている。 価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％