別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 大阪鶴見 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪鶴見 -4 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　山下　賢一 印  TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市鶴見区浜３丁目１２４８番４ ｢浜３－１２－２７｣ ②地積 　(㎡) 87   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1.2:1 住宅 Ｗ2 旧集落縁辺の中小一 般住宅が多い住宅地 域 南4m市道 水道、ガス、下水 鶴見緑地 670m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 鶴見緑地駅南東方 670m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧集落に隣接する中小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の地域変動要因が無いことから、当面は 現状を維持して推移すると予測される。需給はほぼ均衡しており、地価は概ね横ばいで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鶴見区及び隣接区内の戸建住宅を中心する住宅地域全般と判定される。需要者の中心は、従来から当区 及び隣接区に居住する一次取得者であり、圏外からの転入は見られない。周辺は街路条件に劣る旧集落地域であり、区 内での住宅地としての位置付けはやや低位である。しかしながら、交通利便性や生活利便性を背景に、コロナ禍におい ても需給動向は概ね安定的である。なお、新築戸建住宅の中心価格帯は、３，０００万円台前半と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺は、旧集落に隣接する中小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、小規模な画地については居住を 前提とした個人による自用目的での取引が大半を占めている。画地規模、周辺土地利用状況等を勘案すると、収益想定 は経済的合理性に欠けるため、適用しなかった。従って、市場性を反映した実証的な比準価格を採用することとし、代 表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪鶴見 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    255,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [139.3] [104.0] 100 188,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    188,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの影響により、厳しい状況 にある。緊急事態宣言下で不動産取引は停滞 したが、現状では住宅地への影響は限定的で ある。 中小規模一般住宅等が建ち並ぶ既存の住宅地 域として熟成しており、地域要因について特 段の変化はない。地価は概ね横這いで推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％