別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 大阪西成 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪西成 -4 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　太田　徳治 印  TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市西成区橘１丁目９番３１外 ｢橘１－１１－６｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅や共 同住宅を中心とする 住宅地域 南5m私道 水道、ガス、下水 天下茶屋 590m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ私 道 交通 施設 天下茶屋駅北西方 590m 法令 規制 １住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 沿道環境の影響を受ける施設勢圏一帯の住宅地では地縁選好性や個別化による市場性の優劣を伴うが従来底堅い 。人口動態と地域間競争の激化、新型コロナの先行き懸念も見込まれるが、当面安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄、南海各沿線で市南部域。最寄り３駅に程近く、利便性はあるが従来維持傾向が強く、街並みは垢 抜けない。業者を介した中古住宅のリノベ、民泊系転用や開発の動きが活発化し、過熱感が増幅していたが、コロナ禍 の追い打ち、需要消滅のインパクトは大きい。建売分譲など一定の戸建住宅の供給がみられるが、素地売り、損切りも 早く、長期戦略を取れない業態が多く、感染拡大等に伴う解約、仕入抑制、在庫積み増しの動きも強まっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模、事業収支の観点からも共同住宅の想定は合理性に欠けるため、収益価格は試算しない。利便性、快 適性を重視する既成住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるこ とが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、周辺類似の標準地等と は概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    180,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　西成（府） -1              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    176,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の人口は減少傾向。実態経済を反映して 維持ないし緩慢な下向きで推移しているが、 コロナ禍の収束が見込めず、取引に向けての 停滞感が漂う。 新型コロナ規制に伴う先行きの所得・雇用不 安が懸念され、戸建市場が内向きで活性化し ない。採算割れの宿泊系の転売需要は一気に 萎んでいる。 変動はないが、画地条件による個別化の動き が依然強い。交通至便な下町で割安感が強く 、実勢は言い値に対して弱含み、高値取引の 気配はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％ 0.0 ％