別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大阪東住吉 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪東住吉 -5 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　中西　賢一 印  TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市東住吉区矢田１丁目２５番３１ ｢矢田１－２１－１４｣ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:4 住宅 Ｓ3 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 南8m市道 水道、ガス、下水 矢田 460m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 矢田駅北西方 460m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅、マンション等が混在する住宅地域であるが、地域要因に特段の変動は認められず、概ね現状を維持し つつ推移するものと判断される。選好性に劣る為、地価は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当区南部の矢田地区内にあって、近鉄南大阪線「矢田」駅勢圏内の住宅地域である。外部からの流入が 少なく、地縁的選好性が強い地域であり、主たる需要者は、当該地区内の概ね３０歳代以下の地縁のある一次取得者で ある。需要は弱含んでいる一方で、供給はやや多く、市場競争力に劣る物件は、市場流通期間が長期に亘る物件も見受 けられる。新築戸建では２，５００万円前後が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはマンション等の収益物件も見受けられるが、対象標準地はその画地条件等から、共同住宅の想定は現実性が乏 しいため、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する、現実に市場にて成約した取 引事例に基づいており、実証的な価格であると認められる。したがって、比準価格を採用し、類似する周辺の標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    149,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東住吉区は人口微増傾向であるが、高齢化率 は高止まりの状態となっている。また、コロ ナ禍の影響にも留意が必要である。 戸建住宅を中心にマンション、事業所、農地 等が混在する住宅地域であるが、地域要因に 特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％