別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大阪阿倍野 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪阿倍野 -9 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　西田　稔 印  TEL.

鑑定評価額 20,700,000 円  １㎡当たりの価格 318,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 250,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市阿倍野区三明町２丁目７５番 ｢三明町２－１０－６｣ ②地積 　(㎡) 80   (         15)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,300) 準防 （その他） (90,240) 1:1.5 住宅 Ｗ3 小規模住宅が多く、 学校等も見られる住 宅地域 北東4m私道 水道、ガス、下水 美章園 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　        64 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 美章園駅北西方 400m 法令 規制 １住居 (90,240) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変化はないことから、当分の間現状を維持するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    318,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阿倍野区を中心に隣接区等を含む市内の環境良好な住宅地域と把握される。需要者は、区内居住者が中 心であるが、交通利便性と良好な居住環境で高い選好性を有しているため、周辺エリアからの転入も認められる。需要 は安定的に推移しており、画地規模が大きい場合には開発素地需要も認められる。その中心となる価格帯は、土地約６ ０～９０㎡で新築戸建住宅３５００万～４５００万円程度であると考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件は少ない。また、居住の快適性を指標と した自用目的での一般住宅の取引が中心で、賃貸市場が形成されていない。同一需給圏内の類似地域等において信頼性 のある取引事例を多数収集できたので収益価格は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿倍野 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    376,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [117.8] [101.0] 100 319,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    317,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍の影響により依然として厳し い状況にある。各種政策の効果が期待される なかで金融資本市場の変動等の影響を注視す る必要がある。 一般住宅地として比較的良好な住環境を有し ている。駅・商店街へも至近で利便性も良好 であり、コロナ禍でも地価は堅調に推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％