別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 大阪阿倍野 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪阿倍野 -6 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　上原　直記 印  TEL.

鑑定評価額 42,100,000 円  １㎡当たりの価格 337,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 270,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市阿倍野区阪南町１丁目３２番２１外 ｢阪南町１－３２－１６｣ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,300) 準防 （その他） (70,220) 1:3.5 住宅 Ｓ4 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 昭和町 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 昭和町駅北西方 500m 法令 規制 ２中専 (70,220) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄御堂筋線沿線徒歩圏で利便性が高く、区画整然とした街並みが人気の住宅地域であり、地域要因に特段の 変動要因は認められず、当面の間は、現状を維持したまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    337,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阿倍野区及びその隣接区等の地下鉄線沿線エリアの中小規模の住宅地域である。需要者の中心は比較的良 好な居住環境を求める個人が中心であり、周辺地域からの転入も見られる。当地域は利便性が高く、区画整然とした街 並みで人気の高い住宅地エリアであり、需給動向は安定的に推移している。需要の中心価格帯は画地規模によってばら つきがあるが、３５坪程度の画地で坪１００万から１３０万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて適正に要因の補修正、比準結果のウエイト付けが行われており信 頼性及び精度が高い。また、自己使用目的の取引が中心の地域で、賃貸市場は未成熟であるため収益価格の試算は行わ なかった。利便性、快適性が重視される住宅地域であり、信頼性のある取引事例を得られたため、それらを価格に反映 した比準価格を採用し、代表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿倍野 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    376,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [110.3] [100.0] 100 338,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    337,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阿倍野区の人口は増加傾向にあり、戸建住宅 地の需要は底堅く、戸建分譲は小規模開発が 中心である。現時点では新型コロナの影響は 小さい。 利便性の高い住宅地エリアであり、需要は安 定的であり、地価は緩やかな上昇もしくは横 ばい傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％