別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
大阪城東 5-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪城東 5-1 大阪府 大阪第3 氏名  不動産鑑定士 吉田 知樹 印  TEL.
鑑定評価額 127,000,000 円  1㎡当たりの価格 351,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
280,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
大阪市城東区関目1丁目34番1
「関目1-1-3」
②地積
 (㎡)
363  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
近商
(80,300)
防火

(その他)
高度2種最低7m


(100,300)

1:2
店舗

S2
店舗、店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ路線
商業地域
西25m国道 水道、ガス、下水 蒲生四丁目

390m
(2)



①範囲 東    30 m、西    30 m、南    30 m、北    50 m ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.5 m、奥行 約    25.0 m、規模         360 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

25m国道    
         
交通

施設
蒲生四丁目駅北方

390m
法令

規制
近商
(100,300)
防火 
高度2種最低7m
⑤地域要因の将
 来予測
店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後も現状程度の土地利用が継続すると予測される。
最寄駅から徒歩圏内に存することから需要は安定している。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           363,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           246,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は城東区及び周辺区を中心とした大阪市東部から北東部及び周辺市の路線商業地域である。需要者の中心は
営業所等自用目的の事業者のほか、賃貸共同住宅開発を目論む不動産業者等である。市場の需給動向は、対象標準地の
ような100坪程度であれば事業用としてはやや小さく需要は弱いが、店舗兼共同住宅が可能な立地であることから、
需要は比較的安定している。中心となる価格帯は規模等により様々であることから、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、同一需給圏内に存する実際の取引事例に基づき試算したものであり、現在の市場動向を反映している。近
隣地域周辺は、収益物件の取引は認められるものの、自用目的の取引が多い地域であり、想定項目が多く介在するため
、収益価格の精度は劣る。しかし土地の本来的な収益性を反映した理論的な性格を有し、有用な価格である。よって、
比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、周辺価格動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          351,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナの長期化により先行き不透明感は
増しつつあるが、業種等により感度は異なる
。利便性に優れた共同住宅用地に対する需要
は安定している。

価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認
められない。



個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 大阪城東 5-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 310

-44
大阪市都島区

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南東25m市道、
南西6m、角地




近商
特別用途地区
(100,300)
b 310

-204
大阪市都島区

建付


  
(           ) 
不整形 北西25m市道、
南6m、二方路




近商
特別用途地区
(90,300)
c 313

-204
大阪市旭区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南25m国道、
中間画地




準住居

(100,290)
d 313

-201
大阪市旭区

更地


  
(           ) 
不整形 西25m市道、
南8m、二方路




2住居

(100,300)
e 311

-7
大阪市東成区

更地


  
(           ) 
長方形 東25m市道、
中間画地




商業
高度地区2種最低
(100,400)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
285,519  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  96.9]

294,653 
100
[  79.9]

368,777 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

369,000 
b (            
354,970  
100
[ 100.0]
[ 103.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.9]

367,762 
100
[  98.9]

371,852 

372,000 
c (            
362,987  
100
[ 100.0]
[ 100.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

363,350 
100
[ 106.0]

342,783 

343,000 
d (            
354,952  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.9]

345,638 
100
[  91.2]

378,989 

379,000 
e (            
423,430  
100
[ 120.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

352,858 
100
[  99.8]

353,565 

354,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -6.0 環境     -15.0
画地      -3.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.23 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境      -3.0
画地      -0.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.01 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +6.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境      -5.0
画地      +2.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 限定価格

%/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     363,000 円/㎡]  



大阪城東 5-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

25,724,583 

4,673,339 

21,051,244 

16,922,400 

4,128,844 
( 0.9527
3,933,550 
  4.7 -  0.3 )
4.4%  
⑧収益価格       89,398,864 円    (     246,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
大阪城東 5-1 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼共同住宅 238.63 RC6 1,315.59
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度2種最低7m
100 %   300 %   300 %   363 ㎡     14.5 m x   25.0 m  前面道路:国道        25.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階:店舗、2階~:ファミリータイプ(平均面積約47㎡) ⑦有効率   80.4 %
の理由
同種の建物としては標準的な率を採用
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
197.14 

60.9 

120.04 

3,300 

396,132 
6.0  2,376,792 
1.0  396,132 

 2 5
住宅
223.69 

83.9 

187.67 

1,978 

371,211 
1.0  371,211 
2.0  742,422 

 6 6
住宅
223.69 

83.9 

187.67 

1,998 

374,965 
1.0  374,965 
2.0  749,930 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


1,315.59 

80.4 

1,058.39 


2,255,941 
4,236,601 
4,115,750 
⑨年額支払賃料      2,255,941 円 × 12ヶ月 =       27,071,292 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×    1,058.39 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       27,071,292 円  ×     8.0 %                          
+                    円  ×         % =       2,165,703 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,905,589 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         4,236,601 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =           38,977 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      5 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        4,115,750 円 ×    92.0 %  ×    0.2060 =          780,017 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   25,724,583 円    (         70,867 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 318賃
    -8
1,900  
  1,900
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,000 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,048 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,978 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 304賃
    -7
2,189  
  2,061
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[110.0]
100
[100.0]

2,095 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
大阪城東 5-1 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 792,000 円          264,000,000 ×       0.3 %
②維持管理費 812,139 円            27,071,292 ×       3.0 %
③公租公課  土地               297,200 円     査定額
 建物             2,244,000 円          264,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       264,000 円          264,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       264,000 円          264,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  4,673,339 円 (              12,874 円/㎡)  (経費率    18.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 27 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9527    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 264,000,000 円                          設計監理料率
  195,000 円/㎡ ×    1,315.59 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0641        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0498 ×  40 % + 0.0641 ×  40 % + 0.0927 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
16,922,400 円  
(             46,618 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 25,724,583 円      
②総費用 4,673,339 円      
③純収益 ①-② 21,051,244 円      
④建物等に帰属する純収益 16,922,400 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 4,128,844 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
3,933,550 円      

  (                         10,836 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.4 %

                              89,398,864 円


(                       246,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月12日 提出
大阪城東 5-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪城東 5-1 大阪府 大阪第3 氏名  不動産鑑定士 中村 記子 印  TEL.
鑑定評価額 127,000,000 円  1㎡当たりの価格 351,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
280,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
大阪市城東区関目1丁目34番1
「関目1-1-3」
②地積
 (㎡)
363  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
近商
(80,300)
防火

(その他)
高度2種最低7m


(100,300)

1:2
店舗

S2
店舗、店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ路線
商業地域
西25m国道 水道、ガス、下水 蒲生四丁目

390m
(2)



①範囲 東    30 m、西    30 m、南    30 m、北    50 m ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.5 m、奥行 約    25.0 m、規模         360 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

25m国道    
         
交通

施設
蒲生四丁目駅北方

390m
法令

規制
近商
(100,300)
防火 
高度2種最低7m
⑤地域要因の将
 来予測
事業所、店舗、店舗兼共同住宅等が混在する車両通行量の多い路線商業地域であり、今後ともほぼ現状を維持す
るものと予測する。新型コロナウイルス感染症の影響を受け、地価は当面横這い傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           378,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           245,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね城東区及び周辺市区内の路線商業地域。需要者は自己使用目的の事業者、投資目的の個人又は法人等
が中心となる。路線商業地の需要は底堅く、上階を住宅系とする投資用としての需要は安定的に認められるが、新型コ
ロナウイルス感染症の価格への影響に留意する必要がある。商業地取引自体が少なく、取引価格は規模・立地条件等に
よってまちまちであることから、総額面での把握は困難な状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は類似地域からの資料を基に決定されており、今日の市場性をよく反映した価格と判断する。収益価格は店舗
兼共同住宅を想定し試算したものであるが、試算の過程で種々判断を伴っており、やや実証性に欠ける面を有する。よ
って、価格牽連性を有する路線商業地等から求めた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、周辺価格動向、単
価と総額との関連等にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          351,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
立地に優れる幹線道路沿いの需要は堅調であ
るものの、新型コロナウイルス感染症の影響
が及ぼす先行き不透明感から地価は横這い傾
向にある。

蒲生四丁目駅5分圏内の幹線道路沿いに立地
し、賃貸マンション需要は安定的に認められ
る。地域における特段の変化はない。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 大阪城東 5-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 310

-30
大阪市都島区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東27m市道、
中間画地




2住居

(90,300)
b 310

-203
大阪市旭区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 東25m国道、
中間画地




準住居

(90,300)
c 304

-26
大阪市都島区

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 西24m市道、
南3.6m、角地




商業
都市計画道路
(100,400)
d 313

-204
大阪市旭区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南25m国道、
中間画地




準住居

(100,290)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
432,969  
100
[ 100.0]
[ 102.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

445,525 
100
[ 118.8]

375,021 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

375,000 
b (            
316,398  
100
[ 100.0]
[ 100.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

317,031 
100
[  84.8]

373,857 

374,000 
c (            
398,804  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  95.9]

415,854 
100
[ 107.1]

388,286 

388,000 
d (            
362,987  
100
[ 100.0]
[ 100.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

363,350 
100
[ 100.7]

360,824 

361,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.21 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +8.0 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +6.0 環境     -20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境       0.0
画地      -4.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.01 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +6.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     378,000 円/㎡]  



大阪城東 5-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

25,616,802 

4,933,961 

20,682,841 

16,579,200 

4,103,641 
( 0.9527
3,909,539 
  4.7 -  0.3 )
4.4%  
⑧収益価格       88,853,159 円    (     245,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
大阪城東 5-1 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼共同住宅 238.63 RC6 1,315.59
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度2種最低7m
100 %   300 %   300 %   363 ㎡     14.5 m x   25.0 m  前面道路:国道        25.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 形式:1階フロア貸し店舗 2階~ファミリータイプ 平均専有面積:約47㎡ ⑦有効率   80.4 %
の理由
同種、同規模の標準的建物を基に設定。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
197.14 

60.9 

120.04 

3,300 

396,132 
6.0  2,376,792 
3.0  1,188,396 

 2 6
住宅
223.69 

83.9 

187.67 

1,972 

370,085 
1.0  370,085 
2.0  740,170 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


1,315.59 

80.4 

1,058.39 


2,246,557 
4,227,217 
4,889,246 
⑨年額支払賃料      2,246,557 円 × 12ヶ月 =       26,958,684 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×    1,058.39 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       26,958,684 円  ×     8.0 %                          
+                    円  ×         % =       2,156,695 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,801,989 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         4,227,217 円 ×    92.0 %  ×    1.00 % =           38,890 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      6 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        4,889,246 円 ×    92.0 %  ×    0.1725 =          775,923 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   25,616,802 円    (         70,570 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 318賃
    -6
1,693  
  1,633
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

1,897 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,030 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,972 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 318賃
    -7
1,744  
  1,744
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,052 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
大阪城東 5-1 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 1,056,000 円          264,000,000 ×       0.4 %
②維持管理費 808,761 円            26,958,684 ×       3.0 %
③公租公課  土地               297,200 円     査定額
 建物             2,244,000 円          264,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       264,000 円          264,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       264,000 円          264,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  4,933,961 円 (              13,592 円/㎡)  (経費率    19.3 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.7 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9527    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 264,000,000 円                          設計監理料率
  195,000 円/㎡ ×    1,315.59 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0628        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0498 ×  40 % + 0.0608 ×  40 % + 0.0927 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
16,579,200 円  
(             45,673 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 25,616,802 円      
②総費用 4,933,961 円      
③純収益 ①-② 20,682,841 円      
④建物等に帰属する純収益 16,579,200 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 4,103,641 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
3,909,539 円      

  (                         10,770 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.4 %

                              88,853,159 円


(                       245,000 円/㎡)