鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪城東 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０７ -36	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	不整形	北7.2m市道、中間画地		１住居 (90,200)
b	３０７ -29	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	不整形	南東6m市道、北東11m、角地		１住居 (100,300)
c	３０７ -17	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		１住居 (90,200)
d	３１８ -201	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、中間画地		１住居 (90,300)
e	３０４ -9	大阪市城東区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東8m市道、南6m、角地		１住居 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 221,755	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	229,071	100 [ 106.1]	215,901	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 240,751	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	234,440	100 [ 117.7]	199,184		199,000
c	(　 ) 267,440	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	265,586	100 [ 126.1]	210,615		211,000
d	(　 ) 283,199	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	282,919	100 [ 129.4]	218,639		219,000
e	(　 ) 272,257	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	257,374	100 [ 122.0]	210,962		211,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 211,000 円／㎡]

大阪城東 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,237,626	5,395,193	21,842,433	16,956,000	4,886,433	（　0.9527） 4,655,305	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	105,802,386 円　　　　（　 153,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪城東 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	203.76	ＲＣ9	1,415.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	693 ㎡	27.3 m x 25.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプで平均専有面積は約５０㎡程度、駐車場は平面で１３台を想定。

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

この種の共同住宅として概ね標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	155.54	32.1	49.92	1,730	86,362	1.0	86,362
							2.0	172,724
2～ 9	住宅	157.50	95.1	149.76	1,760	263,578	1.0	263,578
							2.0	527,156
～

～

～

計		1,415.54	88.2	1,248.00		2,194,986		2,194,986
								4,389,972

⑨年額支払賃料	2,194,986 円　×　12ヶ月　＝　 26,339,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,248.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,340,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,339,832 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,340,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,294,387 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,385,445 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,194,986 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,194 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,389,972 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 831,987 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,237,626 円　　　　（　 39,304 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０４賃　　　　-8	1,808 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,845	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,822 円/㎡　月額支払賃料（　 1,760 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１８賃　　　　-18	1,911 ( 1,831)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,857
c	３０４賃　　　　-6	1,502 ( 1,452)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,795

大阪城東 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,080,000 円	270,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,147,193 円	28,679,832　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 333,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,295,000 円	270,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	270,000 円	270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	270,000 円	270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,395,193 円　（　　　　　　 7,785 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	270,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 1,415.54 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,956,000 円（　　　　　 24,468 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,237,626 円
②総費用	5,395,193 円
③純収益　①－②	21,842,433 円
④建物等に帰属する純収益	16,956,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,886,433 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,655,305 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,718 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,802,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 153,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
大阪城東 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪城東 -12

大阪府

大阪第３

氏名

不動産鑑定士　柳　貴之

印

TEL.

鑑定評価額

143,000,000 円

１㎡当たりの価格

206,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月9日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月29日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市城東区永田２丁目４８番１｢永田２－１０－１８｣				②地積　(㎡)	693 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1	共同住宅ＲＣ7	マンション、住宅、事業所等が混在する住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	深江橋 740m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　６ｍ市
道　　　　　　　　
　　　　　

交通

施設

深江橋駅北方

740m

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

深江橋駅より徒歩圏に位置するマンション、住宅、事業所等が混在する住宅地域として、特段の変動要因もなく
、概ね現状のまま推移するものと予測する。地価動向については、概ね横ばいにて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 212,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 151,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、城東区及び周辺区内の混在住宅地域である。需要者の属性は、中規模以上の住宅地は戸建住宅やマンシ
ョン等の開発を目的とする不動産業者等が中心である。現経済情勢の不動産市況への影響、城東区内における中規模以
上の住宅地の需給動向等より、地価は概ね横ばいにて推移している。なお、画地規模、形状等の個別性により中心とな
る価格帯の把握が困難となる場合もあるが、標準的画地規模の土地で１３０～１６０百万円程度と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は地域的な特性が類似する取引事例を採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映した試算価格
である。一方、収益価格は、収益性からみた不動産の価値を示すものであるが、収益項目及び費用項目に若干の想定要
因が介在するため、信頼性においてはやや劣位する。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　城東 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 226,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[110.0]

[100.0]
100

205,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    206,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナが及ぼす経済への影響等により、
当区の住宅地には上昇幅の縮小等がみられる
が、需給は堅調であり、横ばい乃至やや上昇
となっている。

共同住宅、一般住宅等の立地動向に特段の変
化は見られない等より、当該地域における地
域要因の大きな変化は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪城東 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０７ -29	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	不整形	南東6m市道、北東11m、角地		１住居 (100,300)
b	３０４ -9	大阪市城東区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東8m市道、南6m、角地		１住居 (100,200)
c	３１８ -2	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		１住居 (90,200)
d	３１８ -201	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、中間画地		１住居 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 240,751	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	234,440	100 [ 112.5]	208,391	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	208,000
b	(　 ) 272,257	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	257,374	100 [ 120.9]	212,882		213,000
c	(　 ) 241,051	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	237,270	100 [ 110.2]	215,309		215,000
d	(　 ) 283,199	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	282,919	100 [ 127.3]	222,246		222,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 212,000 円／㎡]

大阪城東 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,233,474	4,960,763	21,272,711	16,453,600	4,819,111	（　0.9527） 4,591,167	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	104,344,705 円　　　　（　 151,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪城東 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	203.76	ＲＣ9	1,415.54
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	693 ㎡	27.3 m x 25.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅はファミリータイプ（平均約５０㎡）、駐車場は平面式１３台を想定。

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	155.54	32.1	49.92	1,650	82,368	1.0	82,368
							2.0	164,736
2～ 9	住宅	157.50	95.1	149.76	1,690	253,094	1.0	253,094
							2.0	506,188
～

～

～

計		1,415.54	88.2	1,248.00		2,107,120		2,107,120
								4,214,240

⑨年額支払賃料	2,107,120 円　×　12ヶ月　＝　 25,285,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,248.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,340,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,285,440 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,340,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,210,035 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,415,405 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,107,120 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,386 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,214,240 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 798,683 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,233,474 円　　　　（　 37,855 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１４賃　　　　-4	1,885 ( 1,821)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [111.0]	100 [101.0]	1,770	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,749 円/㎡　月額支払賃料（　 1,690 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０４賃　　　　-6	1,502 ( 1,452)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,742
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪城東 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,048,000 円	262,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	828,763 円	27,625,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 333,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,227,000 円	262,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	262,000 円	262,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	262,000 円	262,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,960,763 円　（　　　　　　 7,158 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	262,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 1,415.54 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,453,600 円（　　　　　 23,743 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,233,474 円
②総費用	4,960,763 円
③純収益　①－②	21,272,711 円
④建物等に帰属する純収益	16,453,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,819,111 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,591,167 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,625 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,344,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 151,000 円／㎡）