別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大阪城東 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪城東 -6 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　小倉　康秀 印  TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 280,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市城東区関目２丁目６番９ ｢関目２－９－３２｣ ②地積 　(㎡) 59   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2 住宅 Ｗ3 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 南8m市道 水道、ガス、下水 野江 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 野江駅北東方 900m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持するもの と予測する。住宅需要は堅調であるが、新型コロナの影響により地価動向の先行きは不透明である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    280,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、城東区及び周辺区内の住宅地域と判定した。また、需要者の中心は概ね城東区内の居住者である。近 隣地域は、一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、画地規模は小さいが、区内でも住宅選好性が高い地域 であるため当該地域の需要はやや強含みで推移していたが、新型コロナの影響により先行きは不透明である。周辺の新 築戸建の中心価格帯は３，５００万～４，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は城東区内の地域的特性の類似した多数の取引事例を収集し、適切に標準化補正及び地域要因の比較を行う ことができた。後記の通り、収益価格は求め得なかったが、本件においては、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い 比準価格を標準に、周辺の類似する標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    278,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　城東（府） -3              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    278,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城東区内の住宅地の地価水準は上昇乃至横ば い傾向であったが、新型コロナの影響により 、上昇地点の上昇率は縮小している。 一般住宅、マンション等が混在する住宅地域 として熟成しており、特に大きな地域要因の 変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％ +0.7 ％