別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大阪旭 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪旭 -9 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　松田　嘉代子 印  TEL.

鑑定評価額 22,900,000 円  １㎡当たりの価格 212,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市旭区大宮４丁目１８番５ ｢大宮４－１－５｣ ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン等が混在する既成 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 千林大宮 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 千林大宮駅北西方 600m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に共同住宅が見られる住宅地域として成熟していることから、今後も現状のまま推移するものと予 測する。地価動向は新型コロナにより不透明ながら当面は横ばいのまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    212,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旭区及び隣接市区内の住宅地域である。需要者の中心は旭区内の居住者を中心とした一次取得者及びマ ンション等からの買い替えによる二次取得者である。当該地域は街路が整然として旭区内では安定した需要が期待でき るが、旭区は高齢化が進み不動産取引は停滞傾向にあることから当該地域の地価も現状維持で推移している。取引の中 心価格帯は標準的規模の場合、土地は２，５００万円まで、新築戸建住宅は総額４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は小規模住宅と連棟式住宅が多い地域であって、賃貸マンション等が散見されるものの収益性重視の建物はな いことから、収益還元法の適用を断念し比準価格のみ試算した。取引事例は大宮及び中宮の最新の住宅地の事例を採用 して、地域格差を詳細に比準したことで市場性を反映した価格が導出された。したがって比準価格を標準に代表標準地 との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪旭 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    276,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [125.2] [100.0] 100 212,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    212,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により景気は依然として厳 しい状況にあり、住宅建設は弱含んでいる。 旭区は人口は減少、高齢化率は上昇傾向にあ る。 千林大宮駅徒歩圏に存する住宅地域として地 価は横ばいで推移している。地域要因に変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％