鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪生野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０５ -7	大阪市生野区		建付地	（　）	不整形	北11m市道、中間画地		１住居 (90,300)
b	２１４ -2	大阪市住吉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m国道、中間画地		商業特別用途地区 (100,400)
c	２１３ -101	大阪市東住吉区		更地	（　）	ほぼ整形	北25m市道、南2.6m、二方路		２住居 (90,300)
d	２０８ -8	大阪市東住吉区		建付地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		２住居 (90,200)
e	２１７ -32	大阪市住吉区		更地	（　）	不整形	南東15m市道、中間画地		２住居 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 189,573	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	208,373	100 [ 94.6]	220,267	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	220,000
b	(　 ) 226,503	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	224,238	100 [ 108.2]	207,244		207,000
c	(　 ) 302,368	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	284,802	100 [ 125.6]	226,753		227,000
d	(　 ) 293,297	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	293,297	100 [ 120.1]	244,211		244,000
e	(　 ) 247,783	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 86.0]	286,679	100 [ 93.6]	306,281		306,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -14.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 225,000 円／㎡]

大阪生野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,441,793	2,500,028	9,941,765	8,128,000	1,813,765	（　0.9512） 1,725,253	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	39,210,295 円　　　　（　 165,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪生野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	174.00	Ｓ4	677.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	238 ㎡	15.1 m x 15.8 m	前面道路：市道　 21.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸、２～４階住宅１２戸、１Ｒタイプ（平均専有面積約３６．９㎡）を想定した。

⑦有効率　 82.7 ％
の理由

店舗兼共同住宅として標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	155.00	75.0	116.25	2,619	304,459	3.0	913,377
							3.0	913,377
2～ 4	住宅	174.00	85.0	147.90	1,780	263,262	1.0	263,262
							3.0	789,786
～

～

～

計		677.00	82.7	559.95		1,094,245		1,703,163
								3,282,735

⑨年額支払賃料	1,094,245 円　×　12ヶ月　＝　 13,130,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 559.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,130,940 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,313,094 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,817,846 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,703,163 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,328 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,282,735 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 608,619 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,441,793 円　　　　（　 52,276 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０２賃　　　　-6	3,078 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [104.0]	2,847	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,760 円/㎡　月額支払賃料（　 2,619 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０２賃　　　　-4	2,522 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,655
c	２０３賃　　　　-3	2,984 ( 2,969)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [113.0]	100 [ 98.0]	2,828

大阪生野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	640,000 円	128,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	393,928 円	13,130,940　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 122,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,088,000 円	128,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	128,000 円	128,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,500,028 円　（　　　　　　 10,504 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	128,000,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 677.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,128,000 円（　　　　　 34,151 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,441,793 円
②総費用	2,500,028 円
③純収益　①－②	9,941,765 円
④建物等に帰属する純収益	8,128,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,813,765 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,725,253 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,249 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,210,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
大阪生野 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪生野 5-2

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　大西　薫

印

TEL.

鑑定評価額

51,600,000 円

１㎡当たりの価格

217,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市生野区勝山北５丁目４番１８外｢勝山北５－２１－１３｣				②地積　(㎡)	238 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	台形 1:1	店舗兼事務所ＲＣ4	中低層の事務所、店舗兼住宅等が多い商業地域	南21.8m市道	水道、ガス、下水	桃谷 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２１．８ｍ市道

交通

施設

桃谷駅南東方

1.3km

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅からやや距離のある、幹線道路沿いに中低層の店舗、事務所併用住宅等が多い商業地域である。当面、現状の
ままで推移すると予測する。コロナ禍による投資需要の減退が見られ、地価は弱含みである。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 224,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 162,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は生野区を中心に隣接・周辺区を含む幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は地縁性を有する中小
規模の個人事業者又は不動産業者といえる。駅接近性に劣り、収益物件としては魅力にやや欠けるが、区の中央部に位
置し、交通量の多い大池橋交差点に比較的近く、一定の需要が見込まれる地域である。コロナ禍の影響による取引停滞
で、地価は下落に転じた。取引価格は規模、利用形態により様々で、需要の中心的価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は事務所、店舗兼住宅等の建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域に存する。取引の中心は自用目的の店舗・事務所用
地といえる。比準価格は幹線道路の事例により求めたもので規範性が高い。収益価格は駅接近性に劣ること等から収益
物件としての需要は弱く低位に求められた。従って、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検
討を踏まえ、他の標準地価格との均衡及び単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　平野 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 306,000 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[140.8]

[100.0]
100

217,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

収益性の見込める地域は微増傾向にあったが
、コロナ禍の影響で、投資需要も減退し、生
野区の商業地の地価は弱含んでいる。

駅からやや遠く、収益が見込みにくい路線商
業地で、一般的要因による取引停滞で、地価
は弱含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪生野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０５ -7	大阪市生野区		建付地	（　）	不整形	北11m市道、中間画地		１住居 (90,300)
b	２０５ -2	大阪市生野区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西30m府道、中間画地		準工高度2種最低7m (100,300)
c	３１１ -203	大阪市東成区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東30m府道、西4m、二方路		商業高度地区2種最低 (100,400)
d	２１４ -2	大阪市住吉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m国道、中間画地		商業特別用途地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 189,573	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	208,373	100 [ 90.5]	230,246	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	230,000
b	(　 ) 183,024	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	181,377	100 [ 83.4]	217,478		217,000
c	(　 ) 294,727	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	295,612	100 [ 127.9]	231,127		231,000
d	(　 ) 226,503	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	224,238	100 [ 102.7]	218,343		218,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 224,000 円／㎡]

大阪生野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,607,239	2,529,959	10,077,280	8,294,700	1,782,580	（　0.9492） 1,692,025	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	38,455,114 円　　　　（　 162,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪生野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	176.48	Ｓ4	686.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	238 ㎡	15.1 m x 15.8 m	前面道路：市道　 21.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロアー貸し、２階～４階は平均専有面積約３０㎡の単身者向け住宅。

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

同規模の店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	176.48	75.0	132.36	2,642	349,695	3.0	1,049,085
							3.0	1,049,085
2～ 3	住宅	170.00	85.0	144.50	1,800	260,100	1.0	260,100
							1.0	260,100
4～ 4	住宅	170.00	85.0	144.50	1,830	264,435	1.0	264,435
							1.0	264,435
～

～

計		686.48	82.4	565.86		1,134,330		1,833,720
								1,833,720

⑨年額支払賃料	1,134,330 円　×　12ヶ月　＝　 13,611,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 565.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,611,960 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,361,196 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,250,764 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,833,720 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,503 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,833,720 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 339,972 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,607,239 円　　　　（　 52,972 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０２賃　　　　-1	4,221 ( 4,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	3,298	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,785 円/㎡　月額支払賃料（　 2,642 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０２賃　　　　-2	3,054 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	2,272
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪生野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	645,000 円	129,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	408,359 円	13,611,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 122,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,096,500 円	129,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,529,959 円　（　　　　　　 10,630 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	129,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 686.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,294,700 円（　　　　　 34,852 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,607,239 円
②総費用	2,529,959 円
③純収益　①－②	10,077,280 円
④建物等に帰属する純収益	8,294,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,782,580 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,692,025 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,109 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,455,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,000 円／㎡）