鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪東成 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０２ -8	大阪市東成区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、東4m、角地		工業 (70,200)
b	３０２ -24	大阪市東成区		更地	（　）	長方形	南7m市道、中間画地		１住居 (90,200)
c	３０２ -23	大阪市東成区		建付地	（　）	長方形	東12m市道、中間画地		準工 (90,200)
d	３０２ -202	大阪市東成区		建付地	（　）	長方形	西8m市道、北6m、角地		準工 (90,200)
e	３１７ -6	大阪市東成区		建付地	（　）	長方形	南11m市道、中間画地		工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 277,771	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	261,801	100 [ 94.4]	277,332	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	277,000
b	(　 ) 273,622	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	263,098	100 [ 92.6]	284,123		284,000
c	(　 ) 278,687	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	273,223	100 [ 99.0]	275,983		276,000
d	(　 ) 260,157	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	252,580	100 [ 91.7]	275,442		275,000
e	(　 ) 223,212	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	214,627	100 [ 78.5]	273,410		273,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

大阪東成 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,858,624	2,531,442	9,327,182	7,912,800	1,414,382	（　0.9527） 1,347,482	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	30,624,591 円　　　　（　 182,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪東成 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	ＲＣ6	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	168 ㎡	8.1 m x 21.9 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸し、住宅はファミリータイプ、住宅の平均専有面積４２．５㎡

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

６階建店舗付共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	75.0	75.00	2,400	180,000	4.0	720,000
							2.0	360,000
2～ 5	住宅	100.00	85.0	85.00	2,002	170,170	1.0	170,170
							2.0	340,340
6～ 6	住宅	100.00	85.0	85.00	2,077	176,545	1.0	176,545
							2.0	353,090
～

～

計		600.00	83.3	500.00		1,037,225		1,577,225
								2,074,450

⑨年額支払賃料	1,037,225 円　×　12ヶ月　＝　 12,446,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込の支払賃料である。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,446,700 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 995,736 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,450,964 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,577,225 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,510 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,074,450 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 393,150 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,858,624 円　　　　（　 70,587 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０２賃　　　　-12	2,082 ( 1,918)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,082	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,072 円/㎡　月額支払賃料（　 2,002 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１１賃　　　　-2	2,165 ( 2,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,062
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪東成 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	504,000 円	126,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	597,442 円	12,446,700　×　　　　 4.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,071,000 円	126,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,531,442 円　（　　　　　　 15,068 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	126,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,912,800 円（　　　　　 47,100 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,858,624 円
②総費用	2,531,442 円
③純収益　①－②	9,327,182 円
④建物等に帰属する純収益	7,912,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,414,382 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,347,482 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,021 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,624,591 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 182,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
大阪東成 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪東成 5-2

大阪府

大阪第３

氏名

不動産鑑定士　山下　賢一

印

TEL.

鑑定評価額

45,900,000 円

１㎡当たりの価格

273,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市東成区中道４丁目２番２外｢中道４－１６－２１｣				②地積　(㎡)	168 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	事務所兼倉庫Ｓ6	店舗や事業所のほかに住宅等も見られる商業地域	南15m市道	水道、ガス、下水	玉造 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 90 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

玉造駅東方

500m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗付共同住宅や中層の事業所が多い住商混在地域であるが、現状の商業性はやや低位である。今後は商業系か
ら住宅系への移行が徐々に進むと予測される。地価は新型コロナの影響で上昇から横ばいに転じている。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 283,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 196,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東成区及びその周辺区の内、駅接近性に優れる商業地域と判定される。需要者は中堅デベロッパーや、
個人投資家等が想定される。不動産投資市場の拡大やインバウンドの増大を受け、大阪市内中心部の商業地に対する需
要は高水準で推移してきたが、新型コロナウイルスの影響で市場は停滞している。但し、優良物件に対する投資家の需
要は依然として底堅い。中心となる価格帯は、敷地規模等により幅があるが、坪単価で８０～１１０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例から得られた価格であり、不動産市場の実態を反映した価格
として規範性は高いと言える。一方、収益価格は不動産の収益性を反映している点で尊重すべき価格であるが、各種想
定数値の如何に左右される点で相対的に規範性に劣ると考えられる。以上より、比準価格を標準として収益価格を比較
考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　城東 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 351,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[129.2]

[100.0]
100

272,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    273,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナの影響により、厳しい状況
にある。投資用不動産への影響は都心部のホ
テルや店舗で大きいが、共同住宅は相対的に
小さい。

店舗付共同住宅や事業所が多い混在地域とし
て熟成しており、地域要因に特段の変動は無
い。コロナ禍にあって地価は従来の上昇から
横這いとなった。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪東成 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１１ -203	大阪市東成区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東30m府道、西4m、二方路		商業高度地区2種最低 (100,400)
b	３０２ -202	大阪市東成区		建付地	（　）	長方形	西8m市道、北6m、角地		準工 (90,200)
c	３１１ -7	大阪市東成区		更地	（　）	長方形	東25m市道、中間画地		商業高度地区2種最低 (100,400)
d	３１０ -44	大阪市都島区		更地	（　）	ほぼ台形	南東25m市道、南西6m、角地		近商特別用途地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 294,727	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	295,612	100 [ 105.0]	281,535	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	282,000
b	(　 ) 260,157	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	252,580	100 [ 88.2]	286,372		286,000
c	(　 ) 423,430	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	352,858	100 [ 120.5]	292,828		293,000
d	(　 ) 285,519	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	294,653	100 [ 105.9]	278,237		278,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +17.0
c	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 283,000 円／㎡]

大阪東成 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,988,787	2,281,065	9,707,722	8,184,000	1,523,722	（　0.9527） 1,451,650	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	32,992,045 円　　　　（　 196,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪東成 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	ＲＣ6	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	168 ㎡	8.1 m x 21.9 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆが店舗。２Ｆから６Ｆがファミリータイプの共同住宅（４８㎡）を想定

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種、同規模のビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	75.0	75.00	2,595	194,625	4.0	778,500
							3.0	583,875
2～ 6	居宅	100.00	85.0	85.00	2,000	170,000	1.0	170,000
							2.0	340,000
～

～

～

計		600.00	83.3	500.00		1,044,625		1,628,500
								2,283,875

⑨年額支払賃料	1,044,625 円　×　12ヶ月　＝　 12,535,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,535,500 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 877,485 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,658,015 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,628,500 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,145 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,283,875 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 315,627 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,988,787 円　　　　（　 71,362 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０２賃　　　　-202	3,185 ( 2,826)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,708	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,700 円/㎡　月額支払賃料（　 2,595 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３０２賃　　　　-203	3,118 ( 2,669)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	2,688
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪東成 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	496,000 円	124,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	376,065 円	12,535,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,054,000 円	124,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,281,065 円　（　　　　　　 13,578 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	124,000,000 円	設計監理料率　 197,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,184,000 円（　　　　　 48,714 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,988,787 円
②総費用	2,281,065 円
③純収益　①－②	9,707,722 円
④建物等に帰属する純収益	8,184,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,523,722 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,451,650 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,641 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,992,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 196,000 円／㎡）