別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大阪東成 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪東成 -5 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　石黒　健二 印  TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 199,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市東成区東今里３丁目１１３番７ ｢東今里３－１４－２４｣ ②地積 　(㎡) 93   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:3.5 住宅兼工場 Ｗ2 一般住宅、作業所、 店舗等が混在する住 宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 緑橋 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 緑橋駅南東方 1.1km 法令 規制 準工 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅、マンション、作業場等が混在する既成住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、今後 も現状維持と予測する。需要は概ね安定的であり、価格は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    199,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東成区及び隣接区等に存する住宅地域である。主な需要者は東成区に地縁を有する取得者を中心とし、周 辺区からの転入も見られる。駅からやや遠いが、生活上の利便性が整備されていることから一定の需要がある。需要の 中心となる土地価格水準は、㎡当たり１９万円～２１万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に賃貸用住宅の供給も一部に見られるが、当該標準地の画地条件により経済合理性を有する賃貸住宅の想定が現実 的ではないことから、収益価格は試算しなかった。当該地域は、主に自用目的の小規模住宅の取引が中心であり、市場 の特性を勘案のうえ求めた比準価格は説得性を十分に有すると判断し、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格を 採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東成 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    224,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [114.5] [101.0] 100 198,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    199,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの影響によりやや減退基調 であるが住宅投資は堅調である。東成区の取 引件数は減少しているが取引価格は横ばい傾 向である。 東成区内の住宅地の中では最寄駅よりやや遠 いが、利便性等を有しており、特に変動要因 はない。地価は概ね横ばい傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％