別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大阪天王寺 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪天王寺 -4 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　石丸　都子 印  TEL.

鑑定評価額 52,200,000 円  １㎡当たりの価格 446,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 350,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市天王寺区味原町７番１９ ｢味原町３－１１｣ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:1 住宅 Ｓ2 一般住宅に中層の営 業所等が混在する住 宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 鶴橋 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 鶴橋駅北西方 450m 法令 規制 ２住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、特に大きな地域変動要因はない。当面はほぼ現状のまま推 移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    446,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天王寺区及び周辺区に存する住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であるが、文教の街 として人気が高く圏外からの転入者も多い。近隣地域は営業所等も見られる中、一般住宅を中心とする住宅地域であり 、居住環境等が比較的良好で需要は堅調であるが供給は少ない。コロナ禍による大きな影響も認められないことから、 取引市場は概ね安定的に推移している。市場の中心価格帯は画地規模１００㎡程度で４０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心とする比較的居住環境の良好な住宅地域である。取引の中心は、居住快適性や利便性等を重 視した自用目的での取引であり、収益目的での取引はほとんど見られないことから、収益還元法は適用しないこととし た。本件では、かかる市場の特性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係にも 留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天王寺 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    623,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [103.0] 100 [138.2] [101.0] 100 446,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    446,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍の影響により、依然として厳 しい状況にあるが持ち直しの動きもみられる 。今後は国内外の感染症や金融市場の動向に 留意を要する。 特に大きな変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％