別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 大阪天王寺 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪天王寺 -1 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　上原　直記 印  TEL.

鑑定評価額 79,000,000 円  １㎡当たりの価格 395,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市天王寺区逢阪１丁目９２番４外 ｢逢阪１－２－２５｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (80,300) 準防 （その他） (100,300) 1:1.5 住宅 Ｓ3 一般住宅のほかに事 務所等が見られる住 宅地域 西5m市道、北側道 水道、ガス、下水 四天王寺前夕陽ヶ丘 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 四天王寺前夕陽ヶ丘駅 南西方 450m 法令 規制 ２住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄沿線徒歩圏で利便性が高く、文教の街として人気の住宅地域であり、地域要因の大きな変動も見込まれな い為、今後も現状を維持するものと思われる。地価は緩やかな上昇又は横ばい程度で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    395,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天王寺区及びその隣接区等の住宅地域である。需要者の中心は比較的良好な居住環境を求める個人が中心 であり、周辺地域からの転入も見られる。当地域は利便性が高く、文教の街として人気の高い住宅地エリアであり、需 給動向は安定的に推移している。市場での中心価格帯は２００㎡程度の土地で７５００万円から８０００万円程度であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて適正に要因の補修正、比準結果のウエイト付けが行われており信 頼性及び精度が高い。また、自己使用目的の取引が中心の地域で、賃貸市場は未成熟であるため収益価格の試算は行わ なかった。利便性、快適性が重視される住宅地域であり、信頼性のある取引事例を得られたため、それらを価格に反映 した比準価格を採用し、代表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天王寺 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    623,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [103.0] 100 [160.2] [103.0] 100 393,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    394,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天王寺区の人口は増加傾向にあり、戸建住宅 地の需要は概ね堅調であり、新型コロナの市 場価格への影響は現時点では小さい。 交通利便性、居住環境に優れる住宅地域であ るため、需要は堅調であり、地価は緩やかな 上昇又は横ばい傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％