鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪大正 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５０５ -104	堺市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.2m市道、中間画地		準工 (70,200)
b	２１６ -26	大阪市港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	接面道路無、無道路地		工専 (60,200)
c	２０７ -4	大阪市大正区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西11m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)
d	２１０ -101	大阪市此花区		底地	（　）	長方形	南東22m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)
e	２１６ -11	大阪市住之江区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.6m私道、中間画地		１住居 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 107,597	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	107,059	100 [ 122.9]	87,111	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	87,100
b	(　 ) 91,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	114,375	100 [ 128.4]	89,077		89,100
c	(　 ) 151,015	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	149,505	100 [ 144.1]	103,751		104,000
d	(　 38,500) 77,000	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,385	100 [ 88.1]	87,838		87,800
e	(　 ) 123,667	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	136,446	100 [ 166.4]	81,999		82,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +55.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,000 円／㎡]

大阪大正 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,932,947	2,789,936	10,143,011	7,776,000	2,367,011	（　0.9492） 2,246,767	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	51,062,886 円　　　　（　 63,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪大正 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	480.00	Ｓ2	960.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専準防	70 ％	200 ％	200 ％	801 ㎡	26.5 m x 30.2 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建倉庫兼事務所を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	倉庫、事務所	480.00	100.0	480.00	1,185	568,800	6.0	3,412,800
							2.0	1,137,600
～

～

～

～

計		960.00	100.0	960.00		1,137,600		6,825,600
								2,275,200

⑨年額支払賃料	1,137,600 円　×　12ヶ月　＝　 13,651,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 960.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,651,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,092,096 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,559,104 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,825,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,796 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,275,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 311,047 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,932,947 円　　　　（　 16,146 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０５賃　　　　-4	1,150 ( 1,126)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,186	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,220 円/㎡　月額支払賃料（　 1,185 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０５賃　　　　-6	1,465 ( 1,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,274
c	２０５賃　　　　-8	1,140 ( 1,120)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,267

大阪大正 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	720,000 円	120,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	409,536 円	13,651,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 580,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 840,000 円	120,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,789,936 円　（　　　　　　 3,483 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	120,000,000 円	設計監理料率　 121,000 円／㎡　×　 960.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0648	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,776,000 円（　　　　　 9,708 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,932,947 円
②総費用	2,789,936 円
③純収益　①－②	10,143,011 円
④建物等に帰属する純収益	7,776,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,367,011 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,246,767 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,805 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,062,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
大阪大正 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪大正 9-1

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　大西　薫

印

TEL.

鑑定評価額

69,300,000 円

１㎡当たりの価格

86,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市大正区北恩加島１丁目１７番４｢北恩加島１－１７－７｣				②地積　(㎡)	801 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.2	事務所、作業所兼倉庫Ｓ3	中小規模の作業所や工場が建ち並ぶ工業地域	南東11m市道	水道、ガス、下水	大正 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 10 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層の倉庫兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

大正駅南西方

2.5km

法令

規制

工専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

工業専用地域にある中小規模の作業所、工場が建ち並ぶ工業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は
見られない。用途変更等もないことから、今後も工業地域として、現状のままで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の倉庫兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 89,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 63,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大正区及び隣接・周辺市区の湾岸部及び湾岸部周辺の工場・倉庫等が建ち並ぶ工業地域である。需要者の
中心は製造業または物流関係の事業者といえる。工場・倉庫用地の需要はあるものの、事業用地の供給が少なく、また
、コロナ禍の影響で、設備投資、新規取得者が少なくなっており、取引は停滞していることから、地価は下落に転じた
。需要の中心的価格帯は取引件数が少なく、規模が多様なため把握しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は中小規模工場、倉庫が建ち並ぶ工業地域に存する。取引は自用目的が中心である。比準価格は類似地域の事例
を広域的に収集・採用したもので、市場の実勢を反映した規範性の高い価格である。収益価格は倉庫兼事務所の賃貸を
想定して試算した理論値であるが、想定要素が多くやや規範性に劣るといえる。従って、比準価格を標準に、収益価格
を比較考量し、また代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　住之江 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 81,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 94.4]

[100.0]
100

86,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大正区の工業用地は一定の需要が見込まれる
が、供給は少ない。コロナ禍において、先行
き不透明感から取引は停滞気味で、地価は下
落に転じた。

工業専用地域内にあり、他の用途への転換は
なく、地域要因に特段の変化はないが、一般
的要因の影響から地価は下落に転じた。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪大正 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０ -2	大阪市西淀川区		底地	（　）	不整形	北東5.5m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	２１２ -1	大阪市此花区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東14m道路、北西7m、角地		工専臨港地区 (70,200)
c	２１６ -11	大阪市住之江区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.6m私道、中間画地		１住居 (90,200)
d	５０５ -104	堺市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.2m市道、中間画地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 124,077) 124,077	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	125,850	100 [ 116.3]	108,212	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 79,481	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	76,549	100 [ 85.3]	89,741		89,700
c	(　 ) 123,667	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	136,446	100 [ 159.4]	85,600		85,600
d	(　 ) 107,597	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	107,059	100 [ 119.7]	89,439		89,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 89,600 円／㎡]

大阪大正 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,941,682	2,815,379	10,126,303	7,756,100	2,370,203	（　0.9492） 2,249,797	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	51,131,750 円　　　　（　 63,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪大正 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	480.00	Ｓ2	960.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専準防	70 ％	200 ％	200 ％	801 ㎡	26.5 m x 30.2 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建ての倉庫兼事務所

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫、事務所	960.00	100.0	960.00	1,174	1,127,040	5.0	5,635,200
							2.0	2,254,080
～

～

～

～

計		960.00	100.0	960.00		1,127,040		5,635,200
								2,254,080

⑨年額支払賃料	1,127,040 円　×　12ヶ月　＝　 13,524,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 960.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,524,480 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 946,714 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,577,766 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,635,200 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,407 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,254,080 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 311,509 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,941,682 円　　　　（　 16,157 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０５賃　　　　-3	1,636 ( 1,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,391	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,208 円/㎡　月額支払賃料（　 1,174 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０５賃　　　　-7	1,228 ( 1,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [120.0]	100 [102.0]	1,024
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪大正 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	605,000 円	121,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	540,979 円	13,524,480　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 580,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 847,000 円	121,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,815,379 円　（　　　　　　 3,515 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	121,000,000 円	設計監理料率　 122,000 円／㎡　×　 960.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 50 ％　＋　0.0669 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,756,100 円（　　　　　 9,683 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,941,682 円
②総費用	2,815,379 円
③純収益　①－②	10,126,303 円
④建物等に帰属する純収益	7,756,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,370,203 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,249,797 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,809 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,131,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,800 円／㎡）