鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪此花 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１２ -1	大阪市此花区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東14m道路、北西7m、角地		工専臨港地区 (70,200)
b	２１０ -101	大阪市此花区		底地	（　）	長方形	南東22m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)
c	５０５ -104	堺市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.2m市道、中間画地		準工 (70,200)
d	２０７ -16	大阪市西淀川区		底地	（　）	ほぼ台形	南11m市道、北東6m、角地		工業 (70,200)
e	３０５ -41	大阪市淀川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北11.6m市道、南4m、二方路		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,481	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	76,549	100 [ 94.5]	81,004	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	83,400
b	(　 38,500) 77,000	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,385	100 [ 96.9]	79,861		82,300
c	(　 ) 107,597	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	107,059	100 [ 146.5]	73,078		75,300
d	(　 ) 145,912	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	138,964	100 [ 184.7]	75,238		77,500
e	(　 ) 165,857	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	162,605	100 [ 198.5]	81,917		84,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +38.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +75.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +16.0	環境　　　　 +80.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,500 円／㎡]

大阪此花 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の算定が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	648,846,479	155,061,800	493,784,679	424,446,000	69,338,679	（　0.9499） 65,864,811	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	1,531,739,791 円　　　　（　 76,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪此花 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	10,000.00	Ｓ6	60,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防臨港地区地区計画等	60 ％	300 ％	300 ％	20,056 ㎡	202.0 m x 100.0 m	前面道路：道路　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造６階建の倉庫

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 6	倉庫	60,000.00	100.0	60,000.00	967	58,020,000	5.0	290,100,000
							1.0	58,020,000
～

～

～

～

計		60,000.00	100.0	60,000.00		58,020,000		290,100,000
								58,020,000

⑨年額支払賃料	58,020,000 円　×　12ヶ月　＝　 696,240,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 60,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	696,240,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 55,699,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	640,540,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	290,100,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,668,920 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 58,020,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 5,636,759 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	648,846,479 円　　　　（　 32,352 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１９（賃）　　　　-1	1,354 ( 1,354)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,070	対象基準階の　月額実質賃料　　 980 円/㎡　月額支払賃料（　 967 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０９賃　　　　-5	1,517 ( 1,507)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [155.0]	100 [100.0]	890
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪此花 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	38,940,000 円	6,490,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	34,812,000 円	696,240,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,164,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 55,165,000 円	6,490,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	6,490,000 円	6,490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,490,000 円	6,490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 155,061,800 円　（　　　　　　 7,731 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,490,000,000 円	設計監理料率　 105,000 円／㎡　×　 60,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0654	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	424,446,000 円（　　　　　 21,163 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	648,846,479 円
②総費用	155,061,800 円
③純収益　①－②	493,784,679 円
④建物等に帰属する純収益	424,446,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	69,338,679 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	65,864,811 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,284 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,531,739,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
大阪此花 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪此花 9-1

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　吉村　一成

印

TEL.

鑑定評価額

1,590,000,000 円

１㎡当たりの価格

79,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市此花区北港白津１丁目１番１９外｢北港白津１－６－１０｣				②地積　(㎡)	20,056 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）臨港地区地区計画等
	2:1	倉庫Ｓ4	大規模物流センターが多い臨海部の工業地域	東20m道路、三方路	水道、ガス、下水	桜島 3.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 0 ｍ、南 130 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 20,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ道路

交通

施設

桜島駅西方

3.5km

法令

規制

準工
(60,300)
準防
臨港地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

大阪市が周辺地域と一体開発してきた舞洲の物流ゾーンの大規模工業地であるが、物流用地については、新型コ
ロナウイルス感染症の影響下にあっても、当面の需給動向は安定的に推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

倉庫の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 80,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 74,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大阪湾岸部から内陸部にかけての倉庫、物流センターや工場が集積する工業地の圏域である。需要の中
心は物流関係等の企業が中心であり、新型コロナウイルス感染症の影響下にあっても底堅い需要が見込まれ、需給動向
は安定的に推移している。なお、類似の物件の取引件数は少なく、需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と競争代替関係にある規範性の高い取引事例を採用したもので、市場性を反映した実証的価格で
ある。一方、収益価格は不動産の収益性に着目して試算したもので、需要者サイドの投資採算性を反映した理論的な価
格である。このようなことから、実証性に優れる比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡につ
いても比較検討した上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　住之江 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 101,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[102.0]

100
[129.4]

[103.0]
100

79,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により景気
は下降局面にあるが、物流施設への影響は限
定的である。

周辺地域と一体開発された大規模な流通業務
用地であり、地域的な選好性は強く、底堅い
需要が見込まれる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪此花 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１６ -26	大阪市港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	接面道路無、無道路地		工専 (60,200)
b	２０７ -16	大阪市西淀川区		底地	（　）	ほぼ台形	南11m市道、北東6m、角地		工業 (70,200)
c	２１０ -101	大阪市此花区		底地	（　）	長方形	南東22m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)
d	５０２ -1	堺市堺区		更地	（　）	不整形	南11m市道、東5.8m、北5.8m、三方路		工専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	114,375	100 [ 146.9]	77,859	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	80,200
b	(　 ) 145,912	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	138,964	100 [ 176.7]	78,644		81,000
c	(　 38,500) 77,000	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,385	100 [ 99.0]	78,167		80,500
d	(　 ) 150,985	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.5]	151,744	100 [ 193.5]	78,421		80,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +64.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +71.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -2.9
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　+105.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,500 円／㎡]

大阪此花 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存することから再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	660,124,921	155,637,800	504,487,121	436,777,000	67,710,121	（　0.9499） 64,317,844	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	1,495,763,814 円　　　　（　 74,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪此花 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	10,000.00	Ｓ6	60,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防臨港地区地区計画等	60 ％	300 ％	300 ％	20,056 ㎡	202.0 m x 100.0 m	前面道路：道路　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺土地利用状況等より６階建倉庫を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 6	倉庫	60,000.00	100.0	60,000.00	983	58,980,000	6.0	353,880,000
							1.0	58,980,000
～

～

～

～

計		60,000.00	100.0	60,000.00		58,980,000		353,880,000
								58,980,000

⑨年額支払賃料	58,980,000 円　×　12ヶ月　＝　 707,760,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 60,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	707,760,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 56,620,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	651,139,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	353,880,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,255,696 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 58,980,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 5,730,025 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	660,124,921 円　　　　（　 32,914 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０９賃　　　　-7	1,146 ( 1,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	997	対象基準階の　月額実質賃料　　 997 円/㎡　月額支払賃料（　 983 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０９賃　　　　-8	1,148 ( 1,129)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	998
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪此花 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	38,940,000 円	6,490,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	35,388,000 円	707,760,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,164,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 55,165,000 円	6,490,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	6,490,000 円	6,490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,490,000 円	6,490,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 155,637,800 円　（　　　　　　 7,760 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,490,000,000 円	設計監理料率　 105,000 円／㎡　×　 60,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	436,777,000 円（　　　　　 21,778 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	660,124,921 円
②総費用	155,637,800 円
③純収益　①－②	504,487,121 円
④建物等に帰属する純収益	436,777,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	67,710,121 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	64,317,844 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,207 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,495,763,814 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,600 円／㎡）