別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大阪此花 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪此花 -5 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　竹内　由香 印  TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 186,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市此花区伝法２丁目６０番３９ ｢伝法２－１１－２１｣ ②地積 　(㎡) 95   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:5 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅に共 同住宅が見られる住 宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 伝法 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 伝法駅南東方 400m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は既成の住宅地域として概ね熟成しており、特記すべき変動要因はみられず、当分は現状のまま推移す ると予測する。最寄駅近くの工場跡地に新築マンションが分譲され、住宅地としての利用が進んでいる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    186,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪神なんば線沿線を中心とした此花区内の住宅地の圏域。需要者は主として区内居住者及び地縁者が中心 で、他区からの転入は少ない。最寄駅の伝法駅は市内中心鉄道網の副線的位置付けにあるために、従来から需要が比較 的落ち着いた地域であったため、コロナ禍でも需要の大きな落ち込みは見られないが、コロナ禍以前のやや強含み傾向 は消え、やや弱含み傾向にある。需要の中心となる価格帯は新築建売住宅で総額３，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅の中に共同住宅も見られるが、対象標準地は規模や間口等の個別性から自己居住用の個人による取 引が需要の中心となる可能性が高い。昨今の高い建築費の下では事業採算性の合う共同住宅の建築は困難であるため、 収益還元法は適用しなかったが、需要者は居住の利便性、快適性等を重視するため、代替競争不動産との比較の観点か ら当該市場の実態を反映する比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西淀川 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    204,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [101.0] 100 [107.8] [101.0] 100 186,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    187,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍の影響により、依然として厳 しい状況にある。此花区においては、人口は 微減、住宅着工も減少している。 既成の住宅地域として概ね熟成している。コ ロナ禍以前に伝法駅勢圏にも窺え始めた需要 の強含み傾向は、コロナ禍で消えてしまった 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％