鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪福島 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北１１３ -4	大阪市北区		貸家建付地	（　）	不整形	北27m府道、東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	北１１０ -1	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	西１１１ -6	大阪市西区		貸家建付地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	西１１５ -10	大阪市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		準工 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 834,897	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	794,750	100 [ 124.9]	636,309	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	636,000
b	(　 ) 494,105	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	488,176	100 [ 70.6]	691,467		691,000
c	(　 ) 756,315	100 [ 100.0]	[ 94.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	710,936	100 [ 103.1]	689,560		690,000
d	(　 ) 416,817	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	401,812	100 [ 61.7]	651,235		651,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 672,000 円／㎡]

大阪福島 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,046,542	5,212,279	21,834,263	15,390,000	6,444,263	（　0.9585） 6,176,826	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	171,578,500 円　　　　（　 580,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪福島 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	190.00	ＲＣ6	1,140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区	100 ％	400 ％	400 ％	296 ㎡	16.8 m x 18.1 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗，２階以上共同住宅（ファミリー：５５㎡程度）を想定。平面式駐車場５台

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	40.0	76.00	2,916	221,616	10.0	2,216,160
							0.0	0
2～ 6	住宅	190.00	90.0	171.00	2,333	398,943	1.0	398,943
							1.0	398,943
～

～

～

計		1,140.00	81.7	931.00		2,216,331		4,210,875
								1,994,715

⑨年額支払賃料	2,216,331 円　×　12ヶ月　＝　 26,595,972 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 931.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,500,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,595,972 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,500,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,479,799 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,616,173 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,210,875 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,003 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,994,715 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 390,366 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,046,542 円　　　　（　 91,373 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福島１１６賃　　　　-1	2,157 ( 2,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,523	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,375 円/㎡　月額支払賃料（　 2,333 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福島１１６賃　　　　-2	2,344 ( 2,266)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,344
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪福島 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,080,000 円	270,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	842,879 円	28,095,972　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 454,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,295,000 円	270,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	270,000 円	270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	270,000 円	270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,212,279 円　（　　　　　　 17,609 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	270,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,390,000 円（　　　　　 51,993 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,046,542 円
②総費用	5,212,279 円
③純収益　①－②	21,834,263 円
④建物等に帰属する純収益	15,390,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,444,263 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,176,826 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,868 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 171,578,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 580,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
大阪福島 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪福島 5-5

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　長尾　成信

印

TEL.

鑑定評価額

192,000,000 円

１㎡当たりの価格

648,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	530,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市福島区鷺洲５丁目３番２｢鷺洲５－３－４｣				②地積　(㎡)	296 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）特別用途地区 (100,400)
	1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ4	中層の店舗兼住宅や営業所等が建ち並ぶ商業地域	南25m市道	水道、ガス、下水	野田阪神 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

野田阪神駅北東方

700m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

　近隣地域は、中層の店舗兼共同住宅や営業所等が建ち並ぶ商業地域で、周辺で大規模マンション等の分譲、複
合商業施設が完成し需要が強い。コロナ禍だが、地価水準は微減にとどまって推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 680,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 542,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、福島区及び隣接区の幹線沿いに店舗兼共同住宅や営業所等が建ち並ぶ商業地域。周辺で複数の大規模
マンションが完成・分譲中、大型施設も併設され住居系転換圧力が強い。主たる需要者はマンション開発業者、収益物
件目的の不動産業者及び富裕層等。梅田への接近性に優れる一方供給が少なく、コロナ禍でも需要が強く、地価水準は
反転下落するも微減にとどまる。中心価格帯は、規模・用途によるばらつきが大きく把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は、下層階は店舗、上層階は居宅・事務所等の賃貸需要はあるが、近時、収益案件選別眼が厳しく、賃料収
入や投資利回りの変動リスクがあり、長期的な収益予測が不透明で、収益価格の低下や信頼性の減退を招くため、やや
規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格（立地・用途類似）を中心に、収益価格を比較考量し、さらに
代表標準地との検討を踏まえ、コロナ禍影響も斟酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪福島 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,020,000 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[100.0]

100
[154.7]

[100.0]
100

646,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    665,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　コロナ禍はインバウンド・飲食等特定業種
に影響しているが、現時点で事務所・居宅用
途に大きな影響はないも、感染者数増大で予
断を許さない。

　大規模分譲や併用商業施設の充実で立地の
価値が上がり、賃貸マンション素地等の需要
は底堅く、コロナ禍でも地価は微減にとどま
る。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　  +1.7
環境　　　　　　 +69.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪福島 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福島１０５ -3	大阪市福島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	福島１１４ -15	大阪市福島区		建付地	（　）	長方形	東3m私道、中間画地		商業 (90,240)
c	北１０２ -17	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西27m国道、中間画地		準工駐車場整備地区 (70,300)
d	北１１０ -1	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 926,293	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	866,067	100 [ 98.8]	876,586	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	877,000
b	(　 ) 571,459	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	564,601	100 [ 79.2]	712,880		713,000
c	(　 ) 605,034	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	605,034	100 [ 89.8]	673,757		674,000
d	(　 ) 494,105	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	488,176	100 [ 74.5]	655,270		655,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +4.9	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 +30.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 +5.7	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.4	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 680,000 円／㎡]

大阪福島 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,869,701	5,669,096	23,200,605	17,043,000	6,157,605	（　0.9385） 5,778,912	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	160,525,333 円　　　　（　 542,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪福島 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	190.00	ＲＣ6	1,140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区	100 ％	400 ％	400 ％	296 ㎡	16.8 m x 18.1 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用から、１階店舗、２～６階１ルーム平均専有面積２９．２５㎡、各階６戸、屋外駐車場３台を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

想定建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	60.0	114.00	2,720	310,080	8.0	2,480,640
							0.0	0
2～ 6	住宅	190.00	90.0	171.00	2,406	411,426	1.0	411,426
							2.0	822,852
～

～

～

計		1,140.00	85.0	969.00		2,367,210		4,537,770
								4,114,260

⑨年額支払賃料	2,367,210 円　×　12ヶ月　＝　 28,406,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 969.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 900,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,406,520 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 900,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,794,391 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,512,129 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,537,770 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,655 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,114,260 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,314,917 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,869,701 円　　　　（　 97,533 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福島１１１賃　　　　-2	2,192 ( 2,065)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	2,615	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,616 円/㎡　月額支払賃料（　 2,406 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福島１１６賃　　　　-3	2,488 ( 2,340)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,617
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪福島 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,196,000 円	299,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	879,196 円	29,306,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 454,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,541,500 円	299,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	299,000 円	299,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	299,000 円	299,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,669,096 円　（　　　　　　 19,152 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	299,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 1,140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,043,000 円（　　　　　 57,578 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,869,701 円
②総費用	5,669,096 円
③純収益　①－②	23,200,605 円
④建物等に帰属する純収益	17,043,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,157,605 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,778,912 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,523 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,525,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 542,000 円／㎡）