鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪福島 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福島１０５ -3	大阪市福島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	北１１３ -3	大阪市北区		貸家建付地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	福島１１４ -5	大阪市福島区		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		２住居 (90,300)
d	北１１１ -2	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,480)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 926,293	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	866,067	100 [ 78.5]	1,103,270	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,130,000
b	(　 ) 988,799	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	947,269	100 [ 88.2]	1,074,001		1,100,000
c	(　 ) 511,052	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	510,050	100 [ 51.5]	990,388		1,010,000
d	(　 ) 816,919	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 92.0]	100 [ 105.0]	828,758	100 [ 79.5]	1,042,463		1,060,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,100,000 円／㎡]

大阪福島 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,761,294,536	1,912,104,437	10	715,000	5,184.00	280,000	7,317.44
⑧開発法による価格	849,190,099 円　　　　（　 907,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪福島 -7　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
936 ㎡	㎡		㎡		㎡	936.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
437.96 ㎡	7,317.44 ㎡	5,611.96 ㎡	1,705.48 ㎡	5,184.00 ㎡	ＲＣ・19F ( 72 戸) 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 46.8 ％）	（ 781.8 ％）	（ 599.6 ％）	（ 182.2 ％）	（ 70.84 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	16.5 ｍ 56.7 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		14.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

715,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 715,000 円／㎡　　×　　 5,184.00 ㎡　　＝　　　　 3,706,560,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,706,560,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 280,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 288,400 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 288,400 円／㎡　　×　　　 7,317.44 ㎡　　＝　　　　 2,110,349,696 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より不要と判断
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,706,560,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 370,656,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,481,005,696 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	15 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	27 ヶ月
建築工事(2期目)	25 ヶ月	販売収入(2期目)	27 ヶ月	販売管理費(3期目)	39 ヶ月
建築工事(3期目)	39 ヶ月	販売収入(3期目)	39 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	185,328,000 円	( 5 ％)	×　　0.8877	（ 15 ヶ月）	＝　　 164,515,666 円
	販売総額(2期)	185,328,000 円	( 5 ％)	×　　0.8070	（ 27 ヶ月）	＝　　 149,559,696 円
	販売総額(3期)	3,335,904,000 円	( 90 ％)	×　　0.7336	（ 39 ヶ月）	＝　　 2,447,219,174 円
収入合計		－	－	－	－	2,761,294,536 円
支出	建築工事費(1期)	211,034,970 円	( 10 ％)	×　　0.9236	（ 10 ヶ月）	＝　　 194,911,898 円
	建築工事費(2期)	211,034,970 円	( 10 ％)	×　　0.8199	（ 25 ヶ月）	＝　　 173,027,572 円
	建築工事費(3期)	1,688,279,757 円	( 80 ％)	×　　0.7336	（ 39 ヶ月）	＝　　 1,238,522,030 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	148,262,400 円	( 40 ％)	×　　0.8877	（ 15 ヶ月）	＝　　 131,612,532 円
	販売管理費(2期)	148,262,400 円	( 40 ％)	×　　0.8070	（ 27 ヶ月）	＝　　 119,647,757 円
	販売管理費(3期)	74,131,200 円	( 20 ％)	×　　0.7336	（ 39 ヶ月）	＝　　 54,382,648 円
支出合計		－	－	－	－	1,912,104,437 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,761,294,536 円　　－　　　　　　 1,912,104,437 円　　＝　　　　　 849,190,099 円 907,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
大阪福島 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪福島 -7

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　長尾　成信

印

TEL.

鑑定評価額

983,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,050,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	800,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市福島区福島３丁目１３番２｢福島３－１－５５｣				②地積　(㎡)	936 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:3.5	共同住宅ＲＣ19	高層の共同住宅が多く見られる住宅地域	北西14.5m市道、背面道	水道、ガス、下水	新福島 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

北西１４．５ｍ市道
、背面道

交通

施設

新福島駅南方

450m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

　近隣地域は堂島川に面し近時高層の分譲マンションが増加、事務所等からの転換が著しい地域である。地価水
準（マンション素地）は接近性・住環境面で稀少、かつ、コロナ禍でも需要が強く、上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 994,000 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、福島区等の都心接近に優位で住環境に優る地域に存する分譲マンション素地市場。事務所・作業所街
だったが、堂島川に面して一定規模を有する画地のため、主たる需要者はマンション開発業者へ移行、都心回帰・人口
流入の継続から立地及び規模に優位な分譲マンション素地需要は、コロナ禍にあっても強めで、地価は上昇傾向にある
。中心価格帯は、同種・同規模素地でも容積率一種当り坪５０～１００万円と、規模など画地個別性が強く幅が広い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、類似用途・規模の事例を収集して信頼性が高いも、市場性・収益性の多寡から一種当り坪単価相場の幅
が広い。一方、開発法は分譲相場等の市場の証拠を備え、主たる需要者のマンション開発業者が描く投資採算価値をよ
く代理するが想定も多い。よって、取引の実例価格たる比準価格と需要者試算たる開発法価格を同等に重視し、そのウ
エイトを５対５と判断、さらに代表標準地との検討とコロナ禍影響を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　天王寺 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 786,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[ 78.2]

[102.0]
100

1,050,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　コロナ禍で経済不振や不動産取引数が減少
したが、大阪市内の住宅地市場は人気地域を
中心に回復傾向、しかし感染者数増大で予断
を許さない。

　都心接近に加え、堂島川沿いの優良立地、
新築・中古マンションの販売・転売価格は堅
調、素地適地は稀少でコロナ禍でも地価上昇
は継続している。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.7
交通・接近　　　  +0.4
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪福島 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北１１３ -5	大阪市北区		建付地	（　）	台形	北東27m市道、北西4.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	北１１３ -3	大阪市北区		貸家建付地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	北１１１ -3	大阪市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	北１１３ -2	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,985,344	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	1,889,876	100 [ 139.9]	1,350,876	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,380,000
b	(　 ) 988,799	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	947,269	100 [ 93.1]	1,017,475		1,040,000
c	(　 ) 1,200,159	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,176,156	100 [ 99.5]	1,182,066		1,210,000
d	(　 ) 949,816	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	921,322	100 [ 87.7]	1,050,538		1,070,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.7	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 +6.3	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.7	交通・接近　 +6.6	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.7	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,110,000 円／㎡]

大阪福島 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が「分譲マンションの素地」であるため、収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンションの素地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,084,184,999	2,154,112,241	10	710,000	5,289.50	320,000	6,524.40
⑧開発法による価格	930,072,758 円　　　　（　 994,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪福島 -7　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
936 ㎡	㎡		㎡		㎡	936.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
482.08 ㎡	6,524.40 ㎡	5,289.50 ㎡	1,234.90 ㎡	5,289.50 ㎡	ＲＣ・19F ( 71 戸) 77㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 51.5 ％）	（ 697.1 ％）	（ 565.1 ％）	（ 131.9 ％）	（ 81.07 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	16.5 ｍ 56.7 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		14.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

710,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 710,000 円／㎡　　×　　 5,289.50 ㎡　　＝　　　　 3,755,545,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,755,545,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 320,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 332,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 332,800 円／㎡　　×　　　 6,524.40 ㎡　　＝　　　　 2,171,320,320 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,755,545,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 375,554,500 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,546,874,820 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	12 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	12 ヶ月
建築工事(1期目)	12 ヶ月	販売収入(1期目)	20 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	24 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	187,777,250 円	( 5 ％)	×　　0.8531	（ 20 ヶ月）	＝　　 160,192,772 円
	販売総額(2期)	1,689,995,250 円	( 45 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,396,612,075 円
	販売総額(3期)	1,877,772,500 円	( 50 ％)	×　　0.8134	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,527,380,152 円
収入合計		－	－	－	－	3,084,184,999 円
支出	建築工事費(1期)	217,132,032 円	( 10 ％)	×　　0.9091	（ 12 ヶ月）	＝　　 197,394,730 円
	建築工事費(2期)	217,132,032 円	( 10 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 188,210,045 円
	建築工事費(3期)	1,737,056,256 円	( 80 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,435,503,290 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	225,332,700 円	( 60 ％)	×　　0.9091	（ 12 ヶ月）	＝　　 204,849,958 円
	販売管理費(2期)	150,221,800 円	( 40 ％)	×　　0.8531	（ 20 ヶ月）	＝　　 128,154,218 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,154,112,241 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,084,184,999 円　　－　　　　　　 2,154,112,241 円　　＝　　　　　 930,072,758 円 994,000 円／㎡