鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪福島 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福島１１４ -10	大阪市福島区		更地	（　）	長方形	南3.5m市道、中間画地		２住居 (90,240)
b	福島１１４ -3	大阪市福島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、東2m、二方路		２住居 (90,240)
c	福島１０５ -1	大阪市福島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、中間画地		２住居 (90,300)
d	福島１０５ -8	大阪市福島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		２住居 (90,272)
e	福島１０５ -4	大阪市福島区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西3.5m私道、中間画地		近商 (80,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 356,091	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	348,558	100 [ 96.7]	360,453	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	353,000
b	(　 ) 344,745	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	368,111	100 [ 92.1]	399,686		392,000
c	(　 ) 372,485	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	384,287	100 [ 104.6]	367,387		360,000
d	(　 ) 300,441	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	301,928	100 [ 84.1]	359,011		352,000
e	(　 ) 296,913	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	300,147	100 [ 74.9]	400,730		393,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.3	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.6	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -19.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.2	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 370,000 円／㎡]

大阪福島 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,587,256	4,647,027	17,940,229	14,300,200	3,640,029	（　0.9592） 3,491,516	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	99,757,600 円　　　　（　 285,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪福島 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	170.00	ＲＣ6	1,020.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	90 ％	300 ％	300 ％	350 ㎡	17.0 m x 25.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルーム１階２戸、２～６階各５戸、平均専有面積２９．４㎡を想定。平面式駐車場３台。

⑦有効率　 80.8 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	170.00	60.0	102.00	2,127	216,954	2.0	433,908
							2.0	433,908
2～ 6	住宅	170.00	85.0	144.50	2,240	323,680	2.0	647,360
							2.0	647,360
～

～

～

計		1,020.00	80.8	824.50		1,835,354		3,670,708
								3,670,708

⑨年額支払賃料	1,835,354 円　×　12ヶ月　＝　 22,024,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 824.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,024,248 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,364,655 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,379,593 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,670,708 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,505 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,670,708 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,173,158 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,587,256 円　　　　（　 64,535 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福島１１２賃　　　　-10	2,328 ( 2,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	2,379	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,371 円/㎡　月額支払賃料（　 2,240 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福島１１１賃　　　　-1	2,623 ( 2,551)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,363
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪福島 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,016,000 円	254,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	682,327 円	22,744,248　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 281,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,159,000 円	254,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	254,000 円	254,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	254,000 円	254,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,647,027 円　（　　　　　　 13,277 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9592

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	254,000,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 1,020.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0563	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,300,200 円（　　　　　 40,858 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,587,256 円
②総費用	4,647,027 円
③純収益　①－②	17,940,229 円
④建物等に帰属する純収益	14,300,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,640,029 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,491,516 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,976 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,757,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 285,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
大阪福島 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪福島 -5

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　古谷　廣道

印

TEL.

鑑定評価額

123,000,000 円

１㎡当たりの価格

352,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市福島区吉野４丁目１４番｢吉野４－１３－２５｣				②地積　(㎡)	350 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	不整形 1:1.5	共同住宅ＲＣ10	共同住宅、一般住宅、作業場が混在する住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	野田 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 375 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

６ｍ市道

交通

施設

野田駅西方

320m

法令

規制

準工
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は福島区南西部の住宅地域で、比較的纏まった画地では共同住宅等の需要も多い。都心接近の利便性に
より需要は堅調に推移し地価水準は安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 357,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 318,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、福島区内の戸建住宅や共同住宅が混在する住宅地域である。需要者は戸建住宅は主に一次取得層又は買
替層のほか、相応の画地規模があれば共同住宅の建築を目論む不動産業者等も見込まれる。都心への接近性の良好な利
便性の高い住宅地域においては新型コロナの影響は限定的であり、不動産需要は安定的に推移している。取引の中心と
なる価格帯は規模、戸建需要又はマンション需要など利用目的等により差異がみられ、一定の水準は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際の取引事例より比準した市場性が反映された価格である。一方収益価格は想定建物から得られる純収益
と還元利回りから求めたものであり、収益性を反映した価格である。ただ想定要素を保守的に捉えているため、やや低
位に求められた。以上より地域特性の観点から市場性を反映した比準価格を標準に投資採算性からのアプローチである
収益価格を関連付け代表標準地との秤量的検討を踏まえ、さらに新型コロナの影響等を鑑み鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪福島 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 306,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[104.0]

100
[ 84.2]

[ 98.0]
100

352,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    345,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利政策が続く中、住宅需要も比較的に安
定的に推移している。住宅地においては新型
コロナの影響は今のところ軽微とみられる。

特段の地域要因の変動はないが、新型コロナ
の影響は今のところ軽微であり、利便性の高
い当地域においては地価は引き続き安定的に
推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.3
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  -1.2
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪福島 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福島１１４ -3	大阪市福島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、東2m、二方路		２住居 (90,240)
b	福島１０５ -6	大阪市福島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北西4m、角地		商業特別用途地区 (100,360)
c	福島１０５ -1	大阪市福島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、中間画地		２住居 (90,300)
d	福島１０５ -4	大阪市福島区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西3.5m私道、中間画地		近商 (80,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 344,745	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	368,111	100 [ 100.5]	366,280	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	359,000
b	(　 ) 354,215	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	353,527	100 [ 96.8]	365,214		358,000
c	(　 ) 372,485	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	384,287	100 [ 106.1]	362,193		355,000
d	(　 ) 296,913	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	300,147	100 [ 78.5]	382,353		375,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.3	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.3	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 357,000 円／㎡]

大阪福島 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,753,803	4,398,050	18,355,753	14,300,200	4,055,553	（　0.9592） 3,890,086	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	111,145,314 円　　　　（　 318,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪福島 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	170.00	ＲＣ6	1,020.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	90 ％	300 ％	300 ％	350 ㎡	17.0 m x 25.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ、１階２戸、２～６階各５戸、平均専有面積２９．４㎡を想定。平面式駐車場３台。

⑦有効率　 80.8 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	170.00	60.0	102.00	2,200	224,400	2.0	448,800
							2.0	448,800
2～ 6	住宅	170.00	85.0	144.50	2,249	324,981	2.0	649,962
							2.0	649,962
～

～

～

計		1,020.00	80.8	824.50		1,849,305		3,698,610
								3,698,610

⑨年額支払賃料	1,849,305 円　×　12ヶ月　＝　 22,191,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 824.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,191,660 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,374,700 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,536,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,698,610 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,767 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,698,610 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,182,076 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,753,803 円　　　　（　 65,011 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福島１１１賃　　　　-4	2,501 ( 2,430)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,274	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,380 円/㎡　月額支払賃料（　 2,249 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福島１１４賃　　　　-6	2,528 ( 2,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,408
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪福島 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	762,000 円	254,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	687,350 円	22,911,660　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 281,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,159,000 円	254,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	254,000 円	254,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	254,000 円	254,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,398,050 円　（　　　　　　 12,566 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9592

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	254,000,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 1,020.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0563	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,300,200 円（　　　　　 40,858 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,753,803 円
②総費用	4,398,050 円
③純収益　①－②	18,355,753 円
④建物等に帰属する純収益	14,300,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,055,553 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,890,086 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,115 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,145,314 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 318,000 円／㎡）