別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大阪福島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪福島 -2 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　長尾　成信 印  TEL.

鑑定評価額 23,100,000 円  １㎡当たりの価格 321,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 245,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市福島区福島８丁目２８番２１ ｢福島８－１１－５｣ ②地積 　(㎡) 72   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (80,300) 準防 （その他） (90,240) 1:3 住宅 Ｗ3 小規模の連棟式住宅 が多い既成住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 福島 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 福島駅南西方 450m 法令 規制 ２住居 (90,240) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は、都心に近く小規模住宅等が建ち並ぶ既存住宅地で、当面は現状のまま推移すると予測する。地価 水準は、コロナ禍にあっても需要が回復、恒常的に供給が不足しており、上昇傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    321,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、福島区及び隣接区の住宅地域である。主たる需要者は、同地域に地縁的選好性をもつ最終需要者だが 、近時圏外からの転入もみられる。取引は小規模建売分譲や中古住宅売買が中心で、商業集積性が特に進む梅田地区に 近く、コロナ禍にあっても需要は強いが供給は少なく、画地規模も小さいため、地価は上昇傾向にある。中心価格帯は 、標準的規模で２，０００万円程度、新築分譲総額は３，５００万円程度が多く、特に総額抑制から中古取引が強い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域等には居住賃貸需要はあるが、対象標準地の規模等から十分な収益性を期待できないため、収益価格の査定 を断念した。一方、取引は戸建住宅もしくはその素地として近時の実証性を備えたものである。よって、代表標準地と の検討を踏まえ、さらにコロナ禍の影響も斟酌し、比準価格（最終需要者の中古住宅、業者仕入等）をもって、上記の とおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪福島 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    306,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [104.0] 100 [ 95.0] [101.0] 100 322,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    312,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　コロナ禍で経済不振や不動産取引数が減少 したが、大阪市内の住宅地市場は人気地域を 中心に回復傾向、しかし感染者数増大で予断 を許さない。 　都心接近立地から、地縁関連者に加えて外 部者まで需要があり、出物の少なさから、コ ロナ禍にあっても地価は引き続き上昇傾向に ある。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％